澳洲房价月内加速下跌 止跌回升还有多远?

据房产大数据公司CoreLogic统计,全澳房价下滑正在加速。上周墨尔本的房屋中位数下跌0.4%,将过去一个月的跌幅扩大至0.8%。在一周前下跌0...
来源:《澳华财经在线》 编辑:Jessie Wu 2018-11-30 05:48:00 A+
 
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ACB News《澳华财经在线》11月30日讯  据房产大数据公司CoreLogic统计,全澳房价下滑正在加速。
 
上周墨尔本的房屋中位数下跌0.4%,将过去一个月的跌幅扩大至0.8%。在一周前下跌0.5%之后,悉尼房价继续下滑,再下跌0.3%,一个月内的跌幅达到了1.2%。
 
11月即将结束,这个月内澳洲五个首府城市房价跌幅预计为0.9%,为2008年11月以来的最大跌幅。综合来看,首府城市的加权平均房价的年化月跌幅为10%左右,比今年早些时候的下跌速度明显加快。
 
澳洲楼市寒意不减,已引发央行的担忧。在上周发表的讲话中,澳大利亚央行行长Philip Lowe表示,他“变得有点担心”贷款标准变得过于严格,并警告称,如果信贷机构当前的谨慎态度持续下去,“经济将受到影响”。
 
近期不断有声音唱衰澳洲楼市,不过也有专家认为,楼市的低谷期或许接近结束,房价止跌回升也许就在明年。
 
明年见底?
 
在本周三Domain发布的最新房地产预测中,Domain经济学家Trent Wiltshire预计悉尼的独立屋中位房价将在100万澳元的位置上触底反弹。也就是说,悉尼的独立屋房价将跌回到2016年中期水平,此后在2020年上涨4%。
 
单元房房价受到的影响较小,预计在经历6%的下跌后,明年将会出现转机。 尽管今年公寓价格预计将下降3%,但Wiltshire预计未来两年将有所增长,预计增长率为3%至5%。
 
虽然创纪录的新公寓供应会对价格构成风险,但Wiltshire认为,悉尼强劲的人口增长下,楼市不会崩盘,虽然一些建有大量新楼的地区可能会看到价格仍然疲软。
 
但他提到的人口增长,或许会受到移民政策的变化的影响。本月早些时候,有消息传出,联邦政府正在考虑对这一政策进行重大改革,由各州和领地向联邦政府提交其技术移民的年度需求,联邦政府根据这些需求总和确定年度移民水平。近期新州州长Gladys Berejiklian强烈建议将新州的新移民削减一半。
 
澳新银行(ANZ)澳洲经济部主管David Plank预计,房地产市场将在2019年末至2020年初触底反弹。不过澳新银行上周调整其预测,将房价1​​2%的跌幅进一步调整为15%至20%。
 
Wiltshire承认他对前景的看法比其他人更乐观,但他表示,他预计明年楼市仍要面对一个关键问题——更严格的贷款限制。
 
他还指出了多种因素,包括明年银行皇家委员会发布的调查结果,银行进一步的周期性加息以及负扣税政策的潜在变化(取决于明年联邦大选的结果)等,这些因素可使价格下跌的时间延长,跌幅扩大。
 
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难以捉摸的市场
 
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测,到2020年房价会下跌20%。打击市场的因素包括:贷款限制收紧,中国买家需求回落,负扣税政策变动的不确定性,只还息贷款转为还本付息贷款,以及公寓供应量大幅增加时恰逢投资者撤出市场。
 
“最终的因素是,当价格下跌时,它会在某种程度上自我扶植,” Oliver说,“我们之前被泡沫心态所控制。在价格回落的过程中,又转为泡沫破裂心态。由于所有相互冲突的力量,很难回到正轨上去。”
 
David Plank发现近期的趋势有所变化。10月份以前,房价变化与他原先的预期一致,但10月和11月的数据显示价格下降并没有出现放缓的迹象。“拍卖清盘率和信贷情绪等,让人很难看到价格跌幅明显收窄,很明显现在季调的房价跌幅已达到9%,将会达到12%。”
 
然而,David Plank表示,这一周期更难以预测,因为这是一个由监管导致的下跌,虽然以前澳央行降息是走出低谷的关键,但这个周期不同寻常。放宽贷款限制和提高房价可负担性以 允许更多人进入市场,将是扭转局面的关键。而可负担性指标将成为将周期推向终点的关键之一。
 
Ray White新南威尔士州首席执行官Jason Andrew预计不会很快出现价格上涨,并指出明年上半年可能市场会更冷清,原因是市场观望情绪以及联邦和州选举。
 
他指出,尽管整个房地产市场现在都受到更严格的贷款限制的影响,但中间市场,即价格在200万到400万澳元之间的楼市受到了最严重的打击。
 
“我们很有兴趣知道明年9月会如何,是否仍然处于衰退模式,还是会止跌反弹。”Andrew说。他预计明年房价将会企稳一段时间。
 
随着房价在暴涨期后下跌,Andrew表示房价如果下跌12%,将回到2016年的水平,彼时繁荣就宣告结束。
 
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