是合同还是契据关乎 2800万澳元得失（上）

【来哲夫专栏▶来说澳法】

上期的《来说澳法》，我们介绍了澳大利亚等英美法系国家独有的一种法律文书 ——契据（Deed）。并且通过对比，说明了协议、合同和契据这三种法律文书之间的相互关系及契据在澳洲日常经济生活中的随处可见和无可替代。今天，我们通过一个案例故事来全面细致地了解契据知识的重要性。故事中的当事人及其律师，由于对契据知识一知半解，在办理巨额交易的过程中贻误战机，导致几千万澳币的收入命悬一线。

故事发生在10年前的昆州首府布里斯班。

英国天然气集团（BG Group，简称BG）是一家总部设在英国的石油天然气跨国公司。2007年下半年随着国际油价一路飙升，BG将业务拓展的目光投向了南半球的澳大利亚。2008年年初，BG决定在布里斯班租赁大型物业以适应计划中业务大发展带来的员工激增对办公场地的需求。

正好，位于布里斯班市中心的乔治大街400号有一座正在建设的高档摩天写字楼。大楼由甲、乙、丙、丁四家公司共同开发，计划于2009年完工。因完工日期已基本可以确定，开发商也急于找到一家国际知名的大公司成为其第一个拿得出手的租客（英文叫Anchor Tenant）。因为这样的租客可以像磁铁和铁锚一样吸引并留住其他高质量租客。

2008年3月，有着互补需求的双方开始了接触。很快，双方就租约的主要条款在口头上达成了一致，BG在大楼完工后将租赁3个楼层，租期8年，租期结束时BG有权选择将租约延长两次，每次5年。第一年租金280万澳币。

2008年4月18日，开发商的律师给BG的律师发来了一封名为“要约函（Letter of Offer）”的书信。信中列明了双方已谈拢的主要条款，要求BG签字确认接受这些条款，以便开放商的律师可以据此准备正式的租约。

4月23日，BG澳洲总裁麦克斯韦先生在来信上签字，但是BG的律师在信的末尾添加了一段话: “双方在本书信上签字并不构成一份有法律约束力的协议。有法律约束力的协议直到双方在一致同意的法律文件上签字确认才正式产生。（No legally binging agreement is made by the parties’ execution of this letter. All documentation is subject to a mutually agreed legal document by both parties. ）”

由于写字楼尚未建成，起租日无法确定，双方无法直接签订租约，所以双方同意起草和签署两份文件。一份叫做“同意签订租约的协议（Agreement for Lease，以下简称协议）”，另一份叫“租约（Lease）”。租约将首先做为协议的附件存在。写字楼具备交付条件后，双方将根据协议中确立的原则确定起租日，并将起租日写入租约，然后租约正式生效。

在随后的5个月时间里，开发商和BG通过律师就协议和租约的具体条款展开了谈判。在谈判过程中，BG又要求将租赁的楼层增加到4个并要求开发商在出租相邻的第5层时必须赋予BG优先的承租权。这些条件开发商都痛快地答应了。

到2008年10月7日，协议和租约的谈判和起草流程终于接近了终点，双方再也想不到还有哪些问题需要进一步谈判，于是开发商律师将最终定稿的协议和租约各三份送交BG律师，要求安排BG的负责人签字。

2008年10月9日，经BG负责人签字的协议和租约被交还开发商律师，以便由开发商一方签字。由于开发商是四个公司组成的联合体，因此协议和租约需要四个公司的负责人共同签字。甲、乙和丙公司的负责人很顺利就在文件上签上了名字，但文件被送到丁公司后却被压了下来，迟迟没有签字，也没有归还到律师手中。

一晃六个星期过去了。在此期间，国际市场风云突变，先是华尔街金融巨头破产倒闭引发全球金融危机和信贷紧缩。很快，危机向实体经济蔓延，由于投机资金大量离场，国际原油价格从2008年7月的接近150美元/桶，到11月下旬已跌到不足50美元/桶。石油行业的冬天来到了，快速扩张似乎已不合时宜。

2008年11月27日上午，BG律师致信开发商律师，声称BG正式撤回签订协议的要约（offer to enter into the agreement），已签协议和租约作废。

4个楼层的租约一旦成立，开发商可以连续8年从BG身上取得每年不低于350万澳币8年共计超过2800万澳币的租金收入。如今BG反悔，巨额收入就要泡汤了。

开发商律师紧急联系丁公司索要签好字的文件，并于当天下午，发送电子邮件给BG律师，声称11月25日开发商的四家公司就已全部在协议和租约上签字，所以文件在11月25日就生效了。BG在11月27日才要求撤回要约，已经太晚了。开发商律师还在邮件中附上了双方均已签字的协议和租约的扫描件。

11月28日，BG律师致信开发商律师，声明根据合同法，合同只有在各方均已签字的文本送达所有各方之后才发生效力，与最后一方签字的时间无关。BG撤回要约在先，开发商发还签好字的合同文本在后，因此双方的合同尚未生效就作废了，对BG不具有法律上的约束力。

已经上钩的大鱼就这样摆尾而去，开发商如何甘心。很快，开发商律师又发了一封信给BG律师，声称双方签订的文件并不是一份合同，而是一份契据（Deed）。契据不需要双方签字，只要一方签字并送达另一方，契据就对签字一方产生法律上的约束力，因此只要开发商坚持，BG必须无条件履行协议和租约，不得反悔。

而BG律师并不认可开发商律师的新说法。开发商眼看双方各持己见，僵持下去对开发商不利，于是决定通过诉讼解决纠纷。由于争议数额巨大，开发商在2008年12月直接向昆士兰州高等法院递交了诉状，要求法院认定BG签订的是一份契据，而且契据因已交到开发商手中，故而已经生效并对BG产生法律上的约束力。

根据上期介绍的法律知识，我们可以发现，如果《同意签订租约的协议》是一份合同，那么它应该还没有生效，因为当BG通知开发商撤回签订协议的要约时，双方均签过字的协议还没有交还一份给BG，但如果协议是一份契据，那么BG单方面签字并送达开发商就足以使契据生效并对签字方BG产生法律约束力。

案件在昆州高院进入一审程序后，完整经过了双方提交答辩和反答辩、交换书面证据等过程。所有这些程序消磨了近一年时间。2009年11月16日至19日，菲利普•麦克莫多法官主持审理了此案，双方聘请的律师在法庭上各持己见，展开了激烈的辩论。四个月后的2010年3月16日，麦克莫多法官公布了此案的宣判书。

麦克莫多法官认为，断定开发商与BG签订的协议是合同还是契据，主要看双方的“意图”（Intention），即双方的目的到底是要签订一份合同还是契据。那么，双方的意图如何确定呢？法官认为可以从双方签订的法律文件的内容和在通信往来中表达的意愿来判断。麦克莫多法官在剖析以往案例的基础上，提出要同时具备以下三个要素才能表明双方的意图是要签订契据而不是合同。这三个要素是：

1. 文件的名称应该叫“Deed”而不能叫“Agreement”；

2. 文件的用语要符合契据的习惯，而不是合同的习惯。比如，契据的前言部分应称为“Recitals”，而不能称为“Background”。正文中提到本文件要称为“本契据（This Deed）”，而不能是“本协议（This Agreement）”等等；

3. 文件的签字页上必须明确无误地标明“本文件一经签署即成契据（Executedas a Deed）”。

从这三个要素考察BG的协议。首先，文件的名称是“同意签订租约的协议”，没有表明是契据。其次，文件通篇都是合同的习惯用语。前言被称为“Background”而不是“Recitals”，正文中一直在说“本协议“，无一处提及“本契据”。只有在签字页上，才出现了“本文件一经签署即成契据”字样。因此，双方想签订一份契据的意图不明显。

另外，BG在2008年4月23日在接受开发商的“要约函”时，特别声明“双方在本书信上签字并不构成一份有法律约束力的协议。有法律约束力的协议直到双方在一致同意的法律文件上签字确认才正式产生”。以此推断，BG的意图是签订一份合同而不是契据。于是，麦克莫多法官宣布开发商的起诉无理，予以驳回。但该判决并不是终审判决，开发商有权上诉。

面对2800万澳币的诱惑，开发商会轻易放弃吗？欲知后事如何，且听下期分解。