最新：澳洲外国投资审查政策大变样！

澳洲房地产一直是投资热点，受本地和海外投资者追捧。不过，2020年新型冠状病毒疫情在澳洲爆发，迫使政府关闭边境并采取严格防控措施，对房地产市场造成重大经济影响。更重要的是，澳洲政府不仅因疫情收紧了外资审查标准，还计划对外资审查机制进行重大改革。这将对外国人投资澳洲房地产，乃至整个澳洲房地产市场都造成深远影响。本文将对此作简要介绍。

外资审查门槛

从2020年3月29日起，外国人要购买澳洲房地产（包括订立超过5年的租约或者以其他方式取得权益），不论房地产价值大小，一律需要向澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）申请批准。

新政一经出台将直接导致FIRB的工作量大大增加，审批时长亦从过去的30天最多可增加至6个月，因此受影响的投资者需尽早申请FIRB审批。

外国人标准及豁免

根据现有立法，“外国人”的定义主要包括：

外国政府；

外国政府投资者；

不常住（Ordinarily Resident）澳洲的个人（永久居民和公民除外）；

由上述不常住在澳洲的个人、外国公司或者外国政府持有重大权益的公司、信托受托人（Trustee）、或者有限合伙企业（Limited Partnership）中负无限责任的一般合伙人（General Partner）。

在某些特定情况下（例如公司控制权变动），外国人的关联人员（Associate, 包括亲戚、合伙人，重大权益持有人等）即使本身不是外国人，也可能被当作外国人对待。

澳洲政府在2020年6月发布文件，表明将通过立法手段改革现有外资审查机制，其中重点之一就是”外国人”的定义和豁免。有关改革包括：

放宽规定：符合某些特定条件的外国政府投资者，可被豁免FIRB审批；

收紧规定：若外国人是澳洲永久居民或公民的家长或配偶，并向该澳洲亲属提供资金，由该亲属购买澳洲房地产，同样被视为是该外国人购买澳洲房地产，需要FIRB审批。除非外国人能证明其提供的资金属于真实的赠与（Genuine Gift），这样才可豁免FIRB审批。

值得注意的是，根据现行法规，外国人是澳洲永久居民或公民的配偶（Spouse）或事实上的伴侣（De Facto Partner），购买住宅用地（Residential Land），而该地产将由该外国人及其配偶或伴侣联名共有（Joint Tenant，与按份共有Tenant in Common相对）的，可豁免FIRB审批。如果外国人的配偶或伴侣是澳洲公民，在购买农业用地（Agricultural Land）时也可获得类似豁免。这种豁免会不会受上述收紧规定影响？需视该规定实际如何立法而定。

国家利益标准与国家安全标准

现行立法规定属于下列情况时，可以申请豁免证书（Exemption Certificate），减轻申请审批的负担：

开发商购买澳洲土地开发新房，用于出售给外国买家（开发商持有证书，外国买家就不用申请FIRB审批）；

外国人购买多处房地产（有豁免证书就不用每个交易单独申请审批）；

外国人是澳洲临时居民（例如持临时签证居住在澳洲），在某段时间内多次尝试购房（有豁免证书就不用每次尝试都要申请审批）。

政府批出豁免证书之前必须确保有关交易不违背澳洲国家利益（National Interest）。而国家利益审查涉及的考虑因素，一般包括：

国家安全；

对澳洲市场竞争、经济、社区等的影响；

政府政策（包括税务）；

投资者品格。

澳洲政府计划引入具体的国家安全审查标准（National Security Test），以确保有关交易不存在外国干涉、间谍活动、危害国防等隐患。虽然国家安全审查主要针对重大战略领域、重大资产方面（例如基建）的投资，一般住宅投资受影响的可能性不大，但仍值得关注，尤其是具体的立法规定。

其他改革