最近，COVID-19疫情对澳洲房市与经济带来的影响，使得印花税改革再次成为热点。当下催生这一改革的各种因素变得更多，也更为强烈。
本文由East West Advisory联合创始人、知名咨询顾问John-永强撰于2017年末，正值澳洲上波房地产热潮期，彼时关于印花税的声讨出现一个小高潮。
时至今日，这些关于澳洲房产交易印花税利与弊，及对房市和经济生产力影响的分析依然适用，有助于加深对该关键问题的了解。
（本文续篇很快推出，将介绍目前印花税改革的大环境的变化及可能的改革做法，敬请期待。）
导读-主要内容：
· 行业大咖群起攻击
· PC报告再添强力炮弹
· 印花税两个最大的影响
· 到底谁在为它买单
· 对房产投资的影响
· 政府能离开印花税吗
· 印花税废除/改革
· 突破口：土地税
房产买卖的Stamp Duty （印花税）由来已久，这一税种历史悠长，长到很少有人回溯其起源，甚至连它是否合理都没有想过，讨论一下都觉得是在浪费时间。
行业大咖群起攻击
然而2017年下半年开始，讨论的声音突然多起来了，一致的都是拿此税动刀，而且声讨者阵营豪华强大。
首先是公寓巨头Mirvac 公司的 CEO Susan Lloyd-Hurwitz ，她欢迎以普遍征收土地税取代交易时才发生印花税的做法；然后又有澳洲房地产协会（PCA）的 CEO Ken Morrison 攻击印花税是一个“怪物”，因为它把人们困在不符合需求的住房里，“ 印花税被土地税取代所带来的经济效益非常明显，问题是各州政府将暂时失去巨额的印花税收入。”
接着澳洲城市发展研究院（UDIA） 的 Steve Mann 表示，悉尼的首次置业者平均要花费8年储蓄，积攒足够的首付，却仍将面临高达3万元的印花税(即使计入首置印花税优惠)。
“新房子三分之一的成本来自政府税费。而取消印花税将促进新房的开发，同时提高负担能力”。Mann指出，在悉尼，60-69岁的人当中，60%的人的房子有两间或更多空余的卧室。用土地税取代印花税将为许多澳大利亚人解除大屋换小屋的障碍。
知名中介公司Laing+ Simmons的董事总经理兼新州房地产研究院（ REINSW）主席 Leanne Pilkington 说，取消印花税将极大地促进人口与住房的有效匹配，“我们需要采取更公平的制度，为那些想要升级到更大的房子、缩小住房规模，或者进入市场的人消除障碍。”
一时间诸多思想领袖轮番拿 Stamp Duty 开刀，究其原因，风波的源头是联邦政府 国家生产力委员会（PC）一项报告《5年生产力审查》（5 Year Productivity Review）点起的火苗。
PC报告再添强力炮弹
这样的报告是国家生产力委员会第一次推出，报告分析讨论了一系列行业及不同方面可能会在中期影响澳洲经济表现的因素，涉及的领域十分宽广，包括了医疗、教育、养老、劳动力培训、公路建设和投资、土地使用、能源.......等多个方面。
其中报告的第四章“城镇功能的优化”里把 Stamp Duty 和有限的土地使用、对未来增长准备不足、开发批文繁琐并列为城市土地利用上对生产力贡献欠缺的几个因素。
John 永强认为，这份联邦政府报告的角度不是直接研究 Stamp Duty 对房市的负面影响，而是针对它对生产力的影响，实际上是将声讨上升了一个高度，是废 Stamp Duty 阵营的新的更有力的炮弹。
图：五年一度的国家生产力委员会报告
印花税两个最大的影响
John 永强表示，生产力委员会报告指出的问题是更深层面的，也比较间接，并非业内专家及行业机构大佬集体声讨 Stamp Duty 的真正原因，症结在于澳洲房产市场Stamp Duty征收情况和对房市的直接影响。
Stamp Duty 中文最流行的叫法是印花税，澳大利亚各个州都在征收，Stamp Duty 的金额随成交价的增加而增加，一般都会对首次置业者、领退休金人士及其它有生活困难的人士有优惠。一些州（维多利亚和西澳）对自住和投资买家收取不同的 Stamp Duty。
澳大利亚房产交易的Stamp Duty 是各州政府收入的重要组成部分 （仅次于薪资税Payroll Tax）。如下图所示，印花税项平均占到了各州总收入的 23% （2013-14财年）。
图：印花税占各州总税收的比例，2013-14
而在2013-14财年之后，悉尼、墨尔本房市又涌起一波行情，将此后几年的涨幅和交易量计入，印花税对政府收入的贡献比重只会高不会低。
Stamp Duty 对房市的两个最大的影响是：
· 削弱房地产市场的总体供应量（限制对地产市场的总体投资规模）
· 减少房地产市场的买卖数量和频率（这个税是房屋买卖时才发生）
到底谁在为它买单
要较为深入地理解房产交易 Stamp Duty 对整个房市的影响，首先要考虑物业成交所伴随的这一笔转手成本到底是谁在承担。
表面上看，这是一笔买方支付的费用，但是通常买家计算成本和购买力时都要考虑到这笔不小的费用，从而对最后的出价起到影响。这就不难理解印花税成本实际上并不是表面看到的纯粹的买家责任。只能说，法律上责任100%在买家身上，经济上则要复杂得多。
按照经济学理论，在任何交易中，买方和卖方承担买卖所发生的税收的比例，取决于双方对价格敏感程度。价格敏感程度低的一方将分担更高比例的税款。
通常情况下，潜在买家可以选择继续租房、买其它更符合预算的房产，或干脆投资其它的资产类别（澳洲跨州投资房产的人不少，印花税差别就是一个主要原因）。
卖家的选择则要少很多，说起来可以推迟出售，但很多人卖房是有不得不卖的原因。卖方也不能把房子搬到印花税较低的州去卖。另外土地不像其它普通产品，卖方也不能选择减产来降税。
通常卖方对印花税的敏感远低于买方，但实际上往往要承担印花税的大部分。换句更容易理解的话就是：如果没有印花税，卖方最后到手的钱会多一些。
对此，相关研究已比较丰富，比如澳洲学者 Ian Daviddoff 和 Andrew Leigh 2013年的一项研究显示，Stamp Duty 10%的上调将引起房价下跌3%。这实际是在经济上卖家承担印花税大部分责任的证据。
对房产投资的影响
印花税的存在增加了买方购房成本的同时也影响到了房产投资人日后卖房时的收入。
另外，由于印花税是针对房产交易这个动作的税收，它对交易量的影响要直接很多，容易让人有政府不鼓励房屋买卖的感觉，而这也是市场上的实际效果，进而成为废印花税阵营的重要理由。
多位学者的相关研究显示，印花税每增加1个百分点，交易数量就会萎缩15%。2015年以来，澳洲几个州对海外人士额外加征印花税，意图调控海外买家的数量，其理论依据如出一辙。
除了对房市的不利影响，联邦政府生产力委员会的报告还对Stamp Duty 制约人口（劳动力）流动性和现有房屋使用效率进行指责。
可以从税收的角度来看它的利弊。通常一种税收在支撑政府财政的同时，多少都会给经济造成负担。
高效的税种在税率适当的情况下对经济造成的负担一般较轻微，对个人和企业决策行为的影响也最小。
印花税针对的不是物业的消费，而是物业的转让，直接导致房地产市场上供应量的减少，以及市场上现有房产使用效率的低下。
另外据估算，澳洲市场因为印花税的存在，每年损失34万宗房产转让交易。
图：澳洲历年存量住宅售出比例（各首府总计）
图：各首府城市历年存量住宅售出比例
John永强认为，印花税对房产转让的影响是业内中介呼吁废除印花税的最重要原因。开发商则不喜欢印花税使他们的产品变贵。
在国家生产力委员会眼里，印花税增加了搬家成本，从而影响了劳动力流动性；对企业而言，搬迁成本也同样增加了；劳动力的交通费用和时间成本也会增加。
“大家不会更自由地根据自身状况改变，而去up-sizing 或 down-sizing。除了房地产中介机构的业务会受到影响，一些和搬家相关的领域也会受到影响，比如搬家公司、家具家电零售企业。印花税对那些因为个人原因想要搬家的人一样有影响。”
图：印花税占总搬迁成本的比例
另外，由于这是一项针对转让交易的税，搬迁较多的企业和个人就要付出更多的印花税，易形成惩罚搬迁者的感觉，欠缺了好的税种另一个必须条件：公平性。
政府能离开印花税吗?
实际上，对企业和个人弊端多多的印花税对于政府创收来说，也有欠缺之处。
由于物业转手的价和量都受市场影响，会发生波动，政府的收入必然也随之波动，这是政府准备预算方案时的一个不确定因素。
以新南威尔士来说，近年来印花税收入非常可观，但是从长期数据看，金融危机等突发事件对印花税的影响仍非常大，这意味着有一天这项收入可能会突然萎缩。
图：1999-2015各州房产转让印花税收入趋势
图：新州房产转让交易数量（蓝）与印花税收入（红）
印花税废除/改革？
联邦政府的报告列出印花税诸多弊端，业界借机推波助澜，从普通民众的立场，印花税也一直不受欢迎。即使是从政府的角度，印花税也不是一个可以依赖的收入来源。
但是，印花税的废除甚至改革都不会是一件简单的事情。首先目前它是各州政府收入重要来源，同时它易于收缴，房市行情向好时会使得政府更加欲罢不能，很难期待各州政府产生拿印花税动刀的意愿。
不过，可以肯定的一点是各州政府已在研究印花税改革的可能性。
首领地ACT和南澳已经开始尝试。
ACT的做法是逐步取消印花税，以土地税代之。ACT采用的是逐步阶梯性的做法，到2030年实现土地税完全取代印花税。南澳则取消了对商业物业的印花税。
John永强认为，其它州如果有所改革，可能也是以土地税来代替印花税，并且很可能也采用一个过渡过程。
“印花税弊端，但毕竟是各州政府的重要收入来源，只有找到一个给政府带来相仿收入的替代税种，政府才有可能取消或进行改革。
“这个前提下，如果替代税种对经济的不利影响较低，且更有利于经济的发展，政府就会有动力。”
突破口：土地税
如果印花税被取消，政府很可能会引入土地税。土地税对市场活跃程度的负面影响微小很多，也容易收缴。
John永强进一步指出，对于企业和个人来说就相当于市政费（Council Rate）上调了一点一样，不是那么敏感，对于政府来说，财政收入上也不会有太大的起伏，“个人觉得会是利远远多于弊的。”
对于废除印花税以后的替代税种，所有的报告都建议引入土地税，这也是国际上最流行的做法。
一些国家实施土地税以后，持续调高，出现买得起房住不起房的情况，这些则为澳洲政府下步改革提供了警示。
John永强表示，如果改革，澳洲政府的初衷更多是增加市场活力、提高生产力，所以相信他们在税率和征收方式上不会采用加重市场负担的做法。
ACT改革尝鲜 初显成效
ACT 是从2012就尝鲜了逐步取消印花税，以土地税取代的的改革。ACT 将用20年的时间逐步递减印花税直至完全以土地税取代。该州面积虽然小，但对其余几州有很好的试点作用。
看一组数据：2012年改革以前，ACT房屋均价是43万5千澳元，按照当时的印花税税率需要上缴16900澳元。2017年时，当地房屋均价是51万5千澳元，印花税只有13500澳元，房价上涨以后印花税还平均节省了3400元。
下调印花税刺激了市场成交量，2017财年 ACT 政府在印花税上的入项比改革前一年还增加了8千万。
同时，他们引入土地税的方式就是加收市政费，每户平均比改革前每年增加了452澳元。市民的负担降低，政府的收入也增加了，同时市场也更加活跃。可以说，这一改革有诸多成功之处。
John永强同时指出，有一点需要注意，ACT的土地税是按照土地的价值来收取的，政府的收入会随着房产的升值而增加。反过来说，市民在这方面的成本也会增加。
“总体来说，只要政府考虑以土地税替代印花税时，在税率的制定和征收方法上能够同时兼顾保障政府收入来源和促进市场生产力两个目的，我觉得是会取得成功的。”
后记
围绕印花税的讨论已经有一段时间了，最近愈演愈热，但废除也好，改革也好实现起来都不会那么简单。
但是可以肯定的是，越来越多这样的讨论最终将引发改革。
本文续篇很快推出，将介绍目前印花税改革大环境的最新变化及可能的改革做法，敬请持续关注。
关于作者
John – 永强
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