新州近千套问题公寓被抓包楼房的“病”有多难医？

ACB News《澳华财经在线》3月16日讯悉尼奥林匹克公园附近公寓楼Opal Tower开裂已过去两年多，悉尼机场附近公寓楼Mascot Towers结构问题曝光也已近两年，但新州的新“问题楼”仍然层出不穷。

据《每日电讯报》报道，自去年9月改善监管部长Kevin Anderson启动了重大的建筑改革以来，新州建筑专员David Chandler已经责令近1000套公寓停工或修复质量问题，这些公寓的总价值超过5亿澳元。

这些问题公寓涉及10个开发项目，其中9个在悉尼。项目存在的问题包括伪劣的瓷砖、开裂的楼板、多层车库无法挪车、消防安全问题、混凝土致癌风险以及防水问题。

Chandler专员已经向10家开发商发出了17项命令，要求他们修复建筑、停工或阻止他们获得房屋入住许可证。专员办公室还审核了67个项目的房屋入住许可证证，开出了一张罚单。

这些被下达“通牒”的开发商都不是大牌开发商。但Chandler也已经向开发上亿澳元项目的一线和二线开发商发出了警告。

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图片来自SMH

Auburn公寓楼收到“通牒令”

悉尼Auburn路93号的公寓楼，成为最近几周被下达“通牒令”的公寓楼之一。Chandler专员称，这栋16层的公寓楼是可能他见过的最差的。

这栋建筑是Auburn郊区中心地块上两座被称为Aya Eliza的公寓楼之一，内有251套公寓。开发商Merhis去年在其网站上将其称为“最优秀标准的建筑地标”。现在该公司的网站不再提及这个开发项目。

非营利业主组织Owners Corporation Network的执行官Karen Stiles说，“令人难以置信的是，建造得如此糟糕的建筑”竟然获得入住许可证，让开发商得以交房。

自去年9月，新州建筑专员获得了进入和检查建筑工地、阻止发放入住证、要求提供文件和命令停工的权力。当Chandler专员第一次进入Auburn这栋公寓楼时，他感到震惊，因为新州消防和救援部门敦促他检查该楼，因为消防安全问题。但他意外发现楼内的两部电梯中只有一部能用，而另一部井道由于结构缺陷，无法安装其电梯。

检查人员去年10月再次检查该楼，发现防水层、浴室和卫生间墙面的墙砖固定以及浴室和卫生间的瓷砖地板表面无法彻底排水等“严重缺陷”。

建筑专员在去年圣诞节前夕发出了拟议禁止令的通知，开发商随后提出修复缺陷的建议。但开发商的建议并没有解决“所有的严重缺陷”，导致专员发出禁止令和建筑工程整改令。

Chandler说，与他已检查过的其它建筑相比，Auburn这栋建筑发现的缺陷属于最糟糕的，不过在进行修复期间，业主和租户可以继续留在楼里，不会有安全风险。

两大改革

建筑业在新州每年的经济活动中占750亿澳元，新州36万多人从事与建筑相关的工作。Chandler专员去年曾表示，新州约有20%的公寓楼存在“重大问题”，如结构、防水和防火系统等，他需要解决这些问题。重建信心，帮助刺激经济，是新州建筑业改革的重要任务。

《2020年住宅公寓楼（合规和执法权力）法》（新州）是新州政府为解决住宅公寓楼质量问题而推出的最新法案。该法令是主动调查及纠正在过去10年内建成或正在兴建的住宅公寓楼的问题。

Chandler专员提出了两项重要的改革计划。首先，新的监查权力，以追究多次违规者和逃脱者的责任。这些权力从去年9月1日开始生效。第二，2021年7月后，将强制要求在开工之前，而不是之后，提供最低设计文件。

多年来，所谓的“设计与施工”合同降低了悉尼建筑质量的门槛。这些合同减少了建筑师和工程师等专业设计师的投入，以至于建筑过程变成了“先施工后设计”。在施工开始时，只有极少的文件记录，这意味着建筑商可在施工过程中补齐资料。由于几乎没有机会被追究责任，许多开发商利用了监管上的漏洞。未来的业主才是为这个混乱的过程中出现的故障承担维修费用的买单者。

Chandler专员组建了一个由25人组成的监查团队，对建筑进行监查，以评估它们是否应该获得入住许可证。监查的重点是建筑物的结构、防水系统、消防系统、建筑物的外立面以及电梯、电气和空调等关键设施。

去年9月，向Chandler专员提供建议的防水专家顾问Ross Taylor说，在新的监查程序的早期测试中，他参与了专员的一个大型开发项目的监查工作，该项目有200多套公寓，还有一个星期就要完工了。他们发现了16个不符合规定的地方。还没等下达的整改单，开发商就开始着手整修数百个浴室。花盆箱也在重建，屋顶膜不足的地方也在重做。

他说：“完工后数百万澳元的维修费用被扼杀在萌芽状态。我们听说悉尼的所有认证机构都在密切关注这个项目。”

实际上，开发商和认证机构都在密切关注这些监查行动，因为如果监查结果不合格，专员可以扣留最重要的入住许可证，开发商就无法交房。

“我们这些从事防水和建筑缺陷修复行业的人，几十年来都没有看到即将出台的法规被业界如此重视。” Ross Taylor说。

监查团队已经开始得到一些积极的反馈。比如，当他们开始测量浴室潮湿区域防水膜的厚度，看到其中一些只有标准厚度的三分之一，接下来的一个月，悉尼所有地方的防水膜测量仪都脱销了。而团队再去现场检查防水系统的时候，结果了有很大改善。

Chandler专员说，大多数接受监查的开发商都热衷于在必要的情况下提高建筑质量，并与监查员合作。只有当开发商们不合作时，他才会在万不得已的情况下下达通牒。

监查对于招到已经出现的问题至关重要，而预防问题出现的规则也在改变。从今年7月起，《设计和建筑从业人员法》开始实施。开发商将被要求由合格的注册建筑师和设计师编制关键的设计文件。建筑物的所有重要设施都需要完整的设计，如消防安全系统、防水、承重以及机械、电气和管道等设施。

在施工过程中，建筑商必须让相同的注册设计师签署变更和性能解决方案。在项目结束时，建筑商必须证明他们已经按照申报的计划完成了所有工作。这些都是重大的变化，将使行业回归到先设计后施工的方式。

众多从业者和建筑行业团体都欢迎这一变化。原因很简单。建筑师和工程师都希望能够完成设计，而不希望开发商中途决定将设计过程转给其他人，通常是资质较低的人，以更便宜的价格完成设计。

Chandler专员正在寻求为新建造的建筑物建立一个记录，内容是建筑物的建造过程，在完工后记录可以交给业主。

开发商游说团体Urban Taskforce Australia的CEO Tom Forrest认为，新的改革对大家都有好处。新州有65%-70%的新建住房都是公寓，如果没有信心，那么公寓预售就会变差，演变成为一个恶性循环。

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