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ACB News《澳华财经在线》5月27日讯 截止3月份的12个月内澳洲的投资性购房贷款增长近一倍，加息显然并未阻止投资者涌入房产市场。

行业专家们表示，利率上行推升资金成本并抑制房价，但新一届工党政府维持负扣税政策不变，租金收益率上升、租赁需求强劲及房产供应短缺等状况都让房产投资者感到乐观，他们相信移民人数增长及海外留学生归澳将持续支撑需求。

租房需求看涨 投资者卷土重来

目前包括AMP安保资本首席经济学家Shane Oliver在内的多位经济学家均预测，未来18个月房价将下跌10-15%。

据《澳洲金融评论》报道，尽管如此，政府部门分析显示，随着审慎管理政策有所放松，投资性按揭贷款占比已从2021年初23%的纪录低点反弹，返升至近1/3的水平。

全澳最大按揭贷款经纪公司Australian Finance Group总裁David Bailey亦表示，今年一季度其投资性贷款业务占已攀升到26%，极低的空置率及较高收益率都是吸引投资者的因素。

房产咨询公司My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson指出，除利用当前税惠政策外，投资者也希望通过投资房产来对冲通胀。

SQM研究公司数据显示，目前多个首府城市租金涨幅超过20%。由于供应短缺，房屋租金平均上涨约15%，公寓上涨约10%。

据房价监测机构CoreLogic数据，从总租金收益率来看，目前达尔文高达6%，堪培拉和珀斯为3.8%、阿德莱德3.5%，墨尔本2.8%和悉尼为2.5%。

行业人士预期，收益率上涨势头还将延续。

建筑业困境重重 供应短缺或加剧

专家们认为，当前的种种房产供应计划将需要数年时间才能对需求产生重大影响，并且长期的劳动力和材料短缺，以及复杂的规划审批规则都将限制供应增长。

咨询机构Charter Keck Cramer预测，今年布里斯班、悉尼和墨尔本三大城市将建成28200套出租公寓，到2024年这一数字将缩减一半以上，降到11400套。由于受疫情影响，去年新公寓开工率已降到十年低点。

该机构预测未来两到三年，澳洲东海岸出租公寓将出现短缺，预计租房可负担性危机会将会加重。

过去12个月建筑业破产率已升到30%，凸显出行业存在严重的成本和材料供应问题。

澳最大房地产中介集团Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，建筑成本上升意味着新房建设水平将下降，在建房屋延迟交付，一些情况下或者会无限期延迟。

公寓投资VS房屋投资

CoreLogic研究部主管Tim Lawless指出，新州是投资者购房需求最高的地区，由于进入门槛高中期内资本收益率上升潜力并不大。

他预计投资者会开始考虑布里斯班、阿德莱德和珀斯市场，这些地区房价较低，资本收益预期较高，而空置率低于1%。

房产中介透露，通勤便利的地方城市市场，例如位于墨尔本西北100公里的Ballarat和悉尼以北160公里的Newcastle，持续受到投资者的欢迎。

大城市中公寓比房屋更投资者欢迎，因为公寓价格通常较低，维护成本较少，相比于独栋房屋的收益率也更高。

CoreLogic的数据显示，公寓中位价比房屋低的近30%（或29万澳元），但总租金收益率要高出80个基点。

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