新冠疫情发展至今，不仅是一个公共卫生事件，其引发的蝴蝶效应可从当前的全球政治和经济格局中可见一斑。澳洲经济过去十余年一路高歌猛进，因为疫情的打击戛然而止，一时间，房价暴跌、失业骤增、教育破产等消息甚嚣尘上，政府部门、行业参与者、投资机构、普通投资人应该如何应对这场变局，确是考验。
澳洲的房地产行业一直是国际资本青睐的资产类别，然而，“下跌”似乎成为了近期的关键词，只是预测的下跌程度各有不同。疫情期间，因成交不活跃，很难有原始样本做支撑，因此预测数据也大多不能准确反应市场状况。笔者总结和观察了最近澳洲地产行业各资产类别的重大交易和数据，或许可以管中窥豹。
2020年二季度住房建设活动创20年来最大跌幅
根据澳大利亚统计局发布的数据，经季节性调整，今年第二季度，澳大利亚住房建筑价值下降5.5%，至166亿，创2014年以来的最低水平，也是2000年以来的最大季度跌幅。《2020年上半年住宅公寓市场状况报告》预计，未来三年，悉尼已建成公寓的数量将下降81%，墨尔本将下降75%，布里斯班将下降90%。
受新冠疫情拖累，住宅类开工减少，完成公寓量下降，将缓解房价和租金的下行压力。如果海外移民、旅游恢复，极有可能至2022年已建成公寓数量出现供应不足，但如果边境持续关闭，本国失业率上升，短时期内需求仍然较弱，将需要更长的恢复时间。回看2008年金融危机之后的澳洲住宅地产市场，2009年开始，公寓完成数量不足导致供不应求，房价应声上涨。虽诱因不同，但从供需的推理逻辑而言，与当前相似，可有借鉴意义。
另一方面，相比悉尼墨尔本等首府城市空置率攀升，房价下行，距悉尼两百多公里的Hunter Valley最近的成交数据亮眼。这主要是与因疫情导致的人们生活方式的转变有一定关系。
物流资产成为机构投资者首选
澳洲工业地产巨头Goodman和私募股权房地产集团Altis Property Parters提交了在悉尼市中心建造第一座双塔、多单元仓库和配送中心的开发计划。Goodman首席执行官Greg Goodman表示，“这次疫情进一步释放了消费者对便利的需求，更加彰显了技术的重要性，这也加速了电子商务的应用以及增加了对数据存储的需求。我们正在继续提升开发活动的程度和水平，计划在2021年度上半年在建工程超过70亿澳元。“该集团在过去一个财政年度待开发项目管线同比增长59%，达到65亿澳元。
全球地产服务商仲量联行（JLL）对38家投资机构的调查显示，伴随电商和食品杂货需求的增长，物流资产有望成为全球机构对亚太地区商业地产投资的首选。仲量联行澳新市场负责人托尼•尤利亚诺说道：“对于想要进入澳大利亚工业和物流业的投资者而言，一大挑战是可投资领域的规模。我们估计可投资领域大约为900亿澳元，该行业的大多数投资者都希望建立10亿至15亿澳元之间的投资组合。“
8月份，Cromwell Funds Management以6,305万澳元的价格将南澳大利亚的一家现代化冷藏设施出售给投资银行Moelis的资产管理部门，较其账面价值溢价近19％。APN工业地产投资信托在新冠疫情中的表现好于其他信托，收租率高达98%，截至今年6月30日的一年内，APN工业地产投资信托法定净利润同比增长了88%，达到5480澳元。
建房出租（BTR）模式获得青睐
根据JLL最新的调查显示，新冠病毒所带来的破坏也重塑了地产行业的投资主题。投资机构计划在未来增持的投资类别中，建房出租占58%。
澳大利亚最大的学生公寓集团Scape-Australia不顾市场不利因素，提交了开发申请，拟在新南威尔士大学周围的Kensington和Kinsford建造四座学生公寓楼。Scape澳大利亚执行主席克雷格•卡拉彻表示，尽管健康危机带来了经济的不确定性，但新州经济的基本面没有改变，校园外PBSA(学生专用住宅项目)房间的可用率目前是全国最低的。澳大利亚的养老金First State Super也在过去12个月投资了2.5亿澳元在建房出租领域，计划今年增加到4亿澳元的投资规模。
建房出租模式可以改善澳大利亚住房的可负担性以及在疫情期间重振经济，但是政府需从税收和土地持有成本上进行政策完善才能够进一步促进该模式的发展。
购物中心价值严重缩水，写字楼空租率上升
据统计，截至今年6月的半年内，澳大利亚Westfield购物中心运营商Scentre集团上半年的法定利润亏损高达36亿澳元。著名的零售资产管理公司Vicinity Centers最新发布的财报显示，因新冠疫情影响，截至6月30日的一年内，净亏损18亿澳元，较上年同期下降620.4%。Vicinity表示，病毒大流行的不确定性，影响了该公司资产的表现，但是目前除了维州外，其他地区购物中心的人流开始回升。
而对于疫情是否会改变澳洲写字楼价值，目前还是一个很有争议的话题。虽然，疫情的不确定性以及居家办公可能会使未来两年写字楼的空置率提高，但也有相当一部分机构认为，在家办工生产力可能会削弱，没有什么能胜过面对面开会，协作以及办公室内的非正式“社交节奏”。我们从最近的交易中也能看出投资机构对于澳洲商业地产的信心。
总部位于悉尼的Intergen Property Group代表新加坡家族办公室在阿德莱德和墨尔本购入了两处商业写字楼。Intergen董事总经理Dennis Kalonos表示，尽管新冠大流行给房地产市场带来了不确定性，但澳大利亚商业地产具备相对较高的收益率、优惠的税收政策以及稳定的政府管理和相对强劲的经济表现等有利因素，为寻求避险的海外投资者来说，这些都是非常有吸引力的因素。
作者：彭欢
文章来源：澳洲嘉富诚
