增速重回二时代? 澳洲房价黄金期料将终结

全球性信贷评级机构惠誉预测，澳大利亚房价增长黄金时代将于今年“骤然”结束。

ACB News《澳华财经在线》报道，惠誉预计，亚太地区包括澳大利亚在内的多个国家房价增长都会大幅放缓，主要是由于房产可负担性低，易受美国加息影响，以及审慎监管举措的制约。“今年澳大利亚与新西兰房价增长减速会尤其突出；去年新加坡房价进一步下跌了5%，今年还会继续”，该机构称。

惠誉预测，未来一年澳大利亚房价增速为2%左右，新西兰约1%。而据CoreLogic RP 数据，过去三年来澳首府城市房价均保持在8%以上。“在澳大利亚，房产可负担性差、房租收益受挤压，可能成为驱低房价的关键因素”，惠誉在一份声明中表示。

“尤其是在悉尼和墨尔本，近年来房产升值速度超过了薪资增长，引起可负担性下降。投资性购房需求减弱已经开始影响按揭贷款需求，租赁收益率下降与新的审慎监管措施限制了投资性贷款的增长。”据在线地产挂售平台Domain 14日报告，由于供大于求，悉尼公寓房租近三年来首次下跌。去年四季度澳洲最大城市悉尼的单元房周租金中价由此前的510澳元降到了500澳元，上季度悉尼房价表现也为四年多来最差。

尽管说房价涨势放缓，惠誉预测，受益于低息和按揭贷款市场的平稳表现，悉尼与墨尔本房市将保持相对稳定。官息降低、失业率稳定，房价上涨给贷款者带来更多产权权益，都意味着还款的缓冲水平在上升。

“如果现金利率调升，低薪资且生活成本上升意味着按揭上将承受压力，但这在2016年不太可能出现。”惠誉还指出，利率保持低位而就业形势稳固，监管方试图给房市降温的努力或受冲淡。

惠誉的分析偏重于房价上行的宏观性限制因素及房贷市场稳定性，而澳洲房市需求面压力也在显现。

ACB News《澳华财经在线》报道，中国金融市场下行开始让本地地产分析师与房地产企业高管不安，他们认为中国股市最近一轮崩溃，及对资本外流限制收紧将给澳洲房市带来影响。中信里昻CLSA分析师认为，中国人在澳购房的活跃性已经下降，先是出现在现房购买上，相信不久会扩散到公寓市场。

尽管还没有数据证实，由于感到本地市场已经超越顶峰，资本外流管制收紧，而澳大利亚税务局打击非法购房，中国买家有所退却，公寓销售行情正在走软。

CLSA分析师14日在一份研究记录中表示，“我们看到往往能引起强烈兴趣的地区出现兴趣大减的情况，比如在悉尼的北岸区。现在还不清楚，这是否会转化成公寓需求的疲软，但我们预计会这样”。CLSA将中国人在澳购房需求前景描述为“（让人）警醒而非警惕”。

过去两年来中国买家成为澳洲公寓市场最令人瞩目的群体，刺激了公寓销量及新房需求，并对大开发商和建材集团的盈利水平形成支撑，比如联盛（Lend Lease）、CSR和多乐士。

有鉴于此，购买意向上的任何显著变化都会给本地公寓市场带来严重后果，然而CLSA分析师坚定认为，需求有任何下降带来的影响都只是边缘性的。“我们预计中国资本仍将会对澳洲房市构成影响，但不足以搅乱房市周期”。

悉尼高端置业经纪公司黛晶国际的Monika Tu持有相同看法。刚刚结束为期一周的考察，从中国返澳的Tu女士亲自感受到了市场波动带来的影响，目前资金转移海外的程序更为复杂已经影响到购房计划。但是计划是延迟了，并没取消，她说。

“购房结算的速度略微放缓了，这是肯定的，但买家们是不是没法结算了？我想不会的”，据澳洲人报援引其话称。Tu女士表示，股市大跌，自12月23日以来上证综指下跌20%，中国中产阶级买家受到了最大的冲击。这一人群在澳购房更倾向于购买公寓，而非独立房屋。

自全球金融危机后的2009年，围绕澳洲房地产市场走势的预测分析乃至争论一直不断，而澳洲房市整体则是在不断争执担忧中一路走高，这点在悉尼和墨尔本尤为明显。

澳洲房市走势及房价最终受供需决定无疑。不可否认，过去数年间包括海外投资在内的新增需求为澳洲房市上行提供了积极支撑。目前尚难以评判中国资本外流限制收紧对澳洲房市的量化影响，但一路上行的房价本身，不仅会对投资性需求产生抑制，同时令自住等刚性需求者在可负担性上亦面临更多挑战。

从2015年初预测澳洲房市全年增速降至4%到最新预测2016年全年房价增速回落至2%，如果惠誉的预测正确，则预示着澳洲房市的快速上涨阶段进入尾声或业已结束。

目前市场有另外一种声音，持有该观点的人士认为，未来一个阶段，澳洲房价表现将出现分化，“冷热不均”将更为显化，区域、位置、相关配套基础设施、人口增长与就业潜力带来的需求侧和投资、房屋建筑行政许可、开发进度等供给侧将左右影响不同区域的房产价格。