ACB News《澳华财经在线》8月17日讯 上周，近百位华人聚集在新州议会抗议倒闭的开发商未来集团（Ralan）的请愿活动，引起了多家中澳媒体的关注。
两天后，未来集团首次召开的债权人会议上，未来集团的托管人Grant Thornton揭开了信托账户中近三亿澳元的黑洞，并提醒说，要“为非常糟糕的结果做好准备”。（详见：《“未来”末路：华人购房者如何梦碎热门楼花》）
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（郑重声明：ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限，任何形式转载请标注出处，违者必究。图片来自网络）请愿者们发出了政府和监管部门介入调查的请求。但一位不愿具名的业内人士告诉本网，购房者的这一努力或许不会得到他们所期望的结果，即监管部门的调查可以帮助他们追回投资。
未来集团暴雷之后，立即被贴上了“庞氏骗局”的标签。未来集团楼花交易中的陷阱和“暗箭”也被相继揭开。但这其中有一个值得反思的问题是：未来集团购房者究竟怎样走上了刀尖舔血的“歧途”？
黄金海岸红宝石（Ruby）大楼，图/H.otelManagement
一.
未来集团托管人Grant Thornton发现，集团信托账户中存在2.77亿澳元的资金漏洞，这些钱去了哪里？
开发商承诺在完工交房时（settlement）按首付金额给予购房者15%的年利息，许多华人买家就通过“补充协议”向开发商支付了购房首付，然后又授权将这笔钱作为无担保贷款转入未来集团的子公司Ralan Capital Investment的账户中。
据AFR报道，未来集团以这种方式获得购房者的无担保贷款的“惯例”已有六年之久。
2013年，未来集团的承建商Steve Nolan Construction遇到了严重的财务困难，未来集团拿出350万澳元现金为承建商提供支持，但承建商还是倒闭了。未来集团不仅有350万澳元打了水漂，还需要再拿出几百万才能让新的承建商进场并完成项目。正是在这个时候，未来集团的实际控制人William O'Dwyer想出了以无担保贷款的形式向买家借钱的主意。
有一个例子：2013年7月，一个购买了未来集团在悉尼北部的一个开发项目楼花的买家，为总价69万澳元的两居室公寓向未来集团支付了22.7万澳元，其中包括6.9万澳元的首付款（10%）。他获得了4.4万澳元的利息，在2014年9月交房时，这笔利息从尾款中扣除了。
如果这位买家在2013年7月将22.7万澳元存入澳洲四大银行，按照当时4%的一年期存款利率计算，到2014年9月，他得到的利息接近1万澳元。
然而高回报与高风险是如影随形的一对。这种形式的高息首付最大的风险是，它是无担保的。一旦未来集团破产，买家的债权只能排在有担保债权人（通常是银行、私人信贷机构等）之后。这意味着处置破产公司资产后收回来的资金，必须优先偿还有担保债权人。
二.
那么，购房者的律师为什么竟会对这样的风险视而不见？
总部位于悉尼的Cordato Partners律师事务所的房产律师Tony Cordato曾在2013年为未来集团的购房者提供过法律服务。
他说，他没有授权将首付转成无担保贷款，但购房者在他不知情的情况下，直接与售房中介Ralan Property Services打交道。他们自己授权未来集团转走了资金。Ralan Property Services的控制人也是William O'Dwyer，以及Bryan O'Dwyer。
当Cordato在交房时发现客户的首付变成了开发商的无担保贷款，感到非常震惊。“因为如果未来集团在完工之前就已经破产了，购房者会失去所有资金”。
Cordato回忆说，客户们难以抵御“利息抵折房款”的巨大吸引力。
据媒体报道，一位华人老大爷将7万澳元付给了未来作为无担保贷款，他的家人看到合同后认为风险太大，他却坚持相信这笔投资是安全的，也能获得承诺的回报。但没有料到的是，未来集团的破产，他的资金也难以追讨回来。
现在，未来集团在黄金海岸和悉尼的未完工项目和开发土地很可能会被出售。
根据Grant Thornton提供的信息，现在未来集团对有担保债权人——西太银行、私人信贷机构Wingate和Balmain Corporation等欠债2亿澳元。资产处置之后，这些有担保债权人获得补偿之外，还能给买家留下多少，仍是个未知数。用托管人的话说，“在现阶段，说他们是否能拿回任何钱还为时过早。”
三.
托管人Grant Thornton曾做过许多庞氏骗局坍塌之后清算项目。公司合伙人Said Jahani说，最让他揪心就是，很多受害投资者都来自一个社区。在未来集团的案例中，几乎所有投资者都是华人。
这是个“愿者上钩”的游戏。在他的经验中，庞氏骗局的设计者通常不会在财经报纸或财经报告中刊登广告，他们靠的是口口相传和推荐。
一些投资人的许多亲友，如兄弟、姐妹、父母都投资了未来集团的楼花，他们将所有的积蓄都投了进去。当他们需要用钱时求助亲友，却无法得到帮助，因为大家的钱都投在了允诺高息回报的无担保贷款上。
四．
据统计，未来集团在黄金海岸冲浪者天堂的项目的信托基金合计有约2.33亿澳元的欠款，悉尼Arncliffe项目欠款约4400万澳元。
这些投资者中，大部分都是在楼市繁荣时期成了未来集团的客户。
2015年到2016年，站在悉尼塔上的饭店或墨尔本Eureka大楼上，你会看到天际线上大量的起重机在工地上工作。
那时，悉尼和墨尔本的公寓看起来是不错的投资资产，租金在上升，利率处于历史新低。仅仅半年，两地公寓租金的涨幅就超过了4%。还有不可忽视的一个背景是，彼时中国一线城市房价飙涨，驱使更多投资者看向澳洲。
每个月，澳洲房价都在刷新记录。据地产分析机构CoreLogic数据，2015年6月到2016年6月，12个月内悉尼房价上涨了10.2%。与2008年底相比，悉尼房价上涨了近95%。
2016年，楼市突然掉头急转直下。澳洲银行收紧贷款标准，多地政府抬高房产税，而适逢中国政府加强限制资本外流，一些公寓开发商招架不住市场冷清形势，开始降价。
到2017年下半年，悉尼的几十个公寓建设项目被过低的期房价格“打入冷宫”。开发商正在犹豫，如果要将项目继续建成，其销售所得能否高过各种成本总和。
墨尔本与布里斯班的开发商一样开始“入冬”。据2017年3月咨询机构Place Advisory的报告，布里斯班有多达三成的拟建公寓计划大幅延迟或取消。5月，布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。
市场突如其来的急剧转变，不仅令投资者始料未及，就连开发商也意想不到。2016年，在澳洲楼市闯荡60年的“公寓之王”特里古波夫称，他的梅里顿集团在悉尼的大部分楼房受到影响， “很突然，这从未出现过”。在去年的低迷楼市中，他被迫持有8000多套卖不掉的公寓，只得出租。
但对于未来集团来说，并不存在这样“撑过”艰难时期的选项。托管人Grant Thornton 合伙人Said Jahani 说：“当你支付15％的利息时，你最好在你的企业中获得一些巨额利润。你能维持公司继续运作的唯一方法是，借新投资者的钱来还老投资者的利息。”
在这个“击鼓传花”的故事中，如果不是楼市风云突变，鼓点还会继续，传花的链条也会更长。早期全身而退的投资者是幸运的，但是未来集团暴雷的消息传出，恐怕他们也惊出一身冷汗。
房产价值是澳洲经济总值的近四倍，然而，尽管体量庞大，且每日的房价涨跌引人沉迷，但有多少看家能掌握市场真实形势？
五.
行业沉浮之周期性难免，地产业也难逃此魔咒。大多投资人不会反对这点，但市场火爆之际，又有几人能如神般去准确预测市场调整脚步的到来并做出对应的风险防范举措呢？
未来集团今日之残局，固然与其饥渴性融资有关，这点从支付10个点以上利率融资中可见一斑，但很难评说其当时做出这样决策的合理性及是否正确。
假如时光倒流数年前，在彼时房市火爆之际，相信未来集团的融资计划以及高息的融资方案是建立在对应的项目分析基础之上。一个比较符合逻辑的推测是——即便需要支付高额利息，但只要项目竣工且售出，依然有丰厚的利润。
不难想象，这种逻辑系建立在澳大利亚房市继续向好的假设和前提下。
不幸的是，后期的房市运行和走势和假设完全背离。持续的房价下跌不仅影响到楼花销售，更严重的是，随着房价的下跌，之前推算的项目现金流已成为水中月、镜中花。
也许，如果未来集团资金链没有在这次地产寒冬中断裂，能够坚持到地产市场复苏那一刻，其结局可能会出现另外一种戏剧性的版本。
然而，不幸的是，它最终倒在这次地产业调整的寒冬中。
这种熬过行业寒冬之后在春天中再次意气风发的房地产企业多不胜数，回望中国地产业过去数十年的沉浮和不同房企截然不同的最终命运，有时候，不得不感叹造化弄人。
眼下值得玩味的问题是，未来集团会是这轮澳洲地产业寒冬里到下最后一家吗？近些年的高息融资会否引爆行业其它暗雷呢？
六.在楼市回暖的当下,房产投资也再度回温。今年第一季度，居外网接收到的中国买家对澳大利亚房产的咨询同比增长了40%，第二季度比去年同期增长了60.7%。这一增长趋势一直延续至今。
据说中国某家澳洲房产中介公司，从6月底到7月中旬的不到一个月时间里，在中国不同城市安排了6场澳大利亚楼市的推介会。
在澳洲，地产链条上的公司积极举办各种置业和投资讲座，吸引了不少华人参加。
几年前，很多在澳洲置业的华人只是看楼盘的平面图，就一口气豪爽买下好几套公寓甚至整层的，这种景象近几年已经难得一见了。据说，现在中国客户越来越精明，他们在澳洲买房最关注的不是价格，而是地段，比如是否靠近名校、大型医院，交通配套等。
更有高净值客户，通过基金或私人贷款机构直接将资金投入房地产开发。
在澳洲信贷市场步步紧缩，银行业对房地产商的放贷政策不断设限时，似乎给这种以基金或私人贷款机构为代表的“影子银行”送来了良机。
2016年，一家为来自中国的500万澳元SIV投资移民人士提供金融商业服务的公司，成立了一家中资贷款机构。据信这家公司拥有20位股东，初始注册资本超过1.5亿澳元。到2017年5月，这家中资贷款机构在悉尼、墨尔本和布里斯本投资了2000万-1亿澳元的住宅项目。
今年2月，原计划在悉尼热门郊区Carlingford开发公寓项目的中资开发商倒闭，项目背后的贷款方正是上述中资贷款机构。这块开发用地随后被一个香港买家接手，但这显然不是贷款机构最初所期望的结果。即使是有担保债权人，也并不希望遇到这样的“麻烦”。
所以，无论是买楼花，还是直接投资项目开发，除了地段，投资者更要关心的是开发商的历史、业务模式是否合法、财务状况是否健康等信息。从更大的方面说，还要看到楼市和经济的趋势。
悖论在于，由普通投资者自己去了解这些信息，或许是个苛求。借助可靠的专业服务商的服务当然是有用的，但很多时候，最终权衡风险，做出选择的，仍然是投资者自己。
七.
追涨杀跌是不少散户炒股的真实写照，股市如此，人性难改，地产投资是不是亦如此呢？
冬天业已降临，春天终将到来。熬过行业寒冬，报春鸟飞来之际，又将上演一场盛宴。
关键是，您得能够熬过这场寒冬。
无论是投资人或者是地产商，也许眼下相当沮丧，又或是极度焦虑，请不要忘掉一点，那就是风雨之后，必有彩虹！
让寒冬中的一丝暖意，撑起未来的希望。
七.
经过两年来的调整，目前澳洲各地房价整体水平较去年已有不同程度的回落，没有人知道最终的市场低位在哪里，但加之汇率等因素综合来看，目前的市场引力无疑较去年好得多。
追涨杀跌是不少散户炒股的真实写照，股市如此，人性难改，地产投资是不是亦如此呢？
冬天业已降临，春天终将到来。熬过行业寒冬，报春鸟飞来之际，又将上演一场盛宴。
关键是，您得能够熬过这场寒冬。
无论是投资人或者是地产商，也许眼下相当沮丧，又或是极度焦虑，请不要忘掉一点，那就是风雨之后，必有彩虹！
让寒冬中的一丝暖意，撑起未来的希望。
