ACB News《澳华财经在线》12月27日讯 明年1月1日起，联盟党政府的首次购房首付计划（FHLDS）正式启动。这意味着符合条件的首次购房者可以只付5%的首付款即可申请房贷。
本月，国家住房金融和投资公司（NHFIC）成立，负责管理政府的首次购房首付计划（FHLDS），NHFIC已批准27家信贷机构向首次购房者提供房贷。
对于许多“无房族”来说，拥有自己住房的最大门槛并不是房贷月供，而是首付款。尤其是银行收紧信贷，20％的首付款现已成为行业标准的情况下，就更不容易。联盟党在今年5月大选前称，新计划可将首次购房者的积攒首付的时间减半。
FHLDS究竟如何帮助“无房族”圆梦？它能对房地产市场产生多大影响？本文将一一详解这些购房者关心的问题。
什么是首次购房首付计划（FHLDS）？
目前，如果房贷申请人无法拿出房款20％的首付，银行会要求他们购买房贷保险。但根据新计划，符合条件的首次购房者无需再支付数千元甚至上万元的房贷保险，而是由政府对首次购房者较低的首付（低至5％）与行业标准（约20％）之间的差额做担保。
2020财年，参与该计划的信贷机构将为仅付5％的首付的首次购房者发放1万笔信贷。至于此后是否会增加或减少1万笔的数量，还无法确定。
谁有资格申请FHLDS？
联邦政府对该计划进行了一定限制，其中包括总房价限制、年收入限制和贷款机构限制。
在总房价限制方面，参与该计划的房产总价不得超过设定的最高价。
各州/领地FHLDS房价上限
另外，根据NHFIC的申请人资格要求，只有澳洲公民才可以申请。其它关于年龄、收入、房屋所有权等限制条件，NHFIC也一一列出，具体规定请参见：https://www.nhfic.gov.au/what-we-do/fhlds/eligibility/
可向哪些信贷机构申请FHLDS房贷？
申请人可直接向入选FHLDS计划的信贷机构或通过这些机构指定的房贷中介申请。
NHFIC已公布了入选的27家信贷机构名单，其中包括四大银行中的联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）。
CBA和NAB最多可以在每个财年发放5000笔首次购房低首付贷款，约占总计划的一半。
两家四大银行将从2020年1月1日开始接受该计划的申请。其它信贷机构将从2020年2月1日开始接受申请。
首批27家信贷机构名单：
· National Australia Bank
· Commonwealth Bank of Australia
· Australian Military Bank
· Auswide Bank
· Bank Australia
· Bank First
· Bank of us
· Bendigo Bank
· Beyond Bank Australia
· Community First Credit Union
· CUA
· Defence Bank
· Gateway Bank
· G&C Mutual Bank
· Indigenous Business Australia
· Mortgageport
· MyState Bank
· People’s Choice Credit Union
· Police Bank (including the Border Bank and Bank of Heritage Isle)
· P&N Bank
· QBANK
· Queensland Country Credit Union
· Regional Australia Bank
· Sydney Mutual Bank and Endeavour Mutual Bank (divisions of Australian Mutual Bank Ltd)
· Teachers Mutual Bank Limited (including Firefighters Mutual Bank, Health Professionals Bank, Teachers Mutual Bank and UniBank)
· The Mutual Bank
· WAW Credit Union
FHLDS利率是否更高？
信贷机构很可能会根据申请人的收入和支出情况来确定房贷利率。
但是，NHFIC的代表Fiona Benson表示：“所有参与的信贷机构都不会向符合条件的客户收取比普通同等客户更高的利率。”
Zippy Financial的董事Louisa Sanghera却认为，该计划只限定为27家信贷机构，减少了竞争，这对于那些住房负担能力最弱的购房者来说可能意味着更高的利率。
她说：“信贷机构的选择也不是透明的，因为我找不到有关哪家银行申请加入该计划的任何信息，不清楚哪些银行被拒绝了，是何原因。”
如果申请者想申请FHLDS，可以查看27家信贷机构当前的房贷固定利率和浮动利率，作为参考。
浮动利率房贷的利率可能会在整个贷款期内上升或下降，具体取决于市场状况。
固定利率房贷的利率固定期限为一至五年，此后利率也可能会有变动，通常会高于刚开始的固定利率，因此在申请之前需要问清固定利率到期后的利率调整情况。
首次购房者需要承担多大风险？
经济学家Saul Eslake是霍华德政府首次购房者补助金计划的长期批评者，但他表示，他对联盟党的首次购房计划持开放态度。
他也指出，这一计划会对房价产生上行的压力。而另一个问题是，这似乎会鼓励人们去申请贷款价值比（LVR）达95％的贷款，那么在房价下跌的环境下，人们可能会发现自己处于负资产状态。
一些经济学家还担心，当家庭债务已成为经济中的风险因素时，新政实质上是鼓励人们承担过多的债务。
Zippy Financial的董事Louisa Sanghera则认为，FHLDS对一些首府城市的房价上限设得过低，很多购房者没有申请资格，或者更糟糕的是，一些购房者最终将不得不购买便宜且劣质的房产，从长远来看，这可能会使他们付出更多的代价。
FHLDS是否会推高房价？
今年澳洲房价的反弹之快，超出了许多专家和业内人士的预期。FHLDS是否会给上涨的房价“火上浇油”？
瑞银经济学家指出，贷款需求可能会增加30亿澳元，但这只相当于每年2150亿澳元新房贷总额的1％。借款人还需要满足信用评估，因此不会对楼市前景产生重大影响。
Deposit Power总经理Grant Bailey认为，1万笔房贷可能无法有效解决首次购房者的负担问题。
他还强调，即诸如此类的政策通常会带来一系列意想不到的后果，直到该计划开始实施后才可能真正在市场上显现。
他说：“根据经验，政府对市场的干预总是会带来意想不到的后果……例如（2017年）APRA收紧了投资房贷，这是成功的，但意想不到的后果是导致住房建设大大减少，供应短缺，房价上涨。”
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