在黄金海岸临水而居的法律责任

澳大利亚昆士兰州黄金海岸市,以其夏无酷暑,冬无严寒,终年阳光普照的亚热带海洋性气候及市区内随处可见的水景民居吸引着越来越多的华人来...
来源:来说澳法 作者:来哲夫 2018-10-05 07:59:16 A+
 
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澳大利亚昆士兰州黄金海岸市,以其夏无酷暑,冬无严寒,终年阳光普照的亚热带海洋性气候及市区内随处可见的水景民居吸引着越来越多的华人来此置业定居。
 
临水而居是许多人的梦想。黄金海岸市区星罗棋布的湖泊,纵横交错的运河和近50公里长的海岸线为圆梦的购房者提供了无尽的选择。但在黄金海岸临水而居可能要依法承担建造保养和维护水边环境和设施的法定义务。拒绝履行义务,将会受到重罚,并且受到处罚后仍拒不履行义务的,市政府将代你履行义务,所发生的一切合理费用都是你的债务,最终要由你支付。因此,无论是正打算在黄金海岸水边置业的购房者还是已经在水边拥有自己心仪产业的屋主,都应该对黄金海岸第17号地方法规《水道区域环境及设施养护法》(GCCC Local Law No. 17 (Maintenance of Worksin Waterway Areas) 2013)有所了解,以免不当损失。为此,本文拟就第17号法规的基本概念、临水屋主法律责任的种类、法律责任产生的因由和责任范围等做一简单介绍。
 
第17号法规于2013年7月5日生效。该法规是黄金海岸的地方性法规,故仅在黄金海岸市政辖区内有效。
 
一、 第17号法规中的基本概念
 
明了第17号法规中的以下概念是理解临水屋主法律责任及其责任范围的基础。
 
(一)“水道区域”(Waterway Areas)
 
本法中的定义几乎涵盖了所有水深超过1米,面积超过2.5平方米的天然和人工水面及水面周边与私人或州属土地相连的陆地,既包括河海湖溪,也包括排水沟渠及海边湿地,但不包括游泳池和观赏性水池等。
 
(二) “水域环境及设施”(Works)
 
根据本法的定义,既包括一切人类的劳动产品,如护岸墙、挡土墙、堤坝、桥梁,固定和浮动码头等,也包括岸边的花草树木等植被,所以笔者在这里把Works译为”水域环境及设施”。“水域环境及设施”被进一步分为“既有水域环境及设施”(A Prescribed Work)和“应有水域环境及设施”(A Required Work)两种。
 
(三) “直接临水土地”(Waterfront Land)
 
是指直接与水道区域相邻的土地。
 
(四)“间接临水土地”(Waterfront (Separated) Land)
 
是指靠近水边但不直接与水道区域相邻,中间被其他土地(“中间土地”(Separating Land))隔开了的土地。这块中间土地必须是州属土地,不能是私人土地,而且也不能是已租给私人使用的州属土地。间接临水土地又进一步分为“被州属公用土地隔开的间接临水土地”(Waterfront (Separated Public) Land)和“被州属非公用土地隔开的间接临水土地”(Waterfront (Separated Non-public) Land)。
 
(五)“公用土地”(Public Land)和“公用基础设施”(Public Infrastructure)
 
公用土地是指州属供公众使用或公众有权使用的中间土地,或者其上包含公用基础设施的中间土地。公用基础设施是指人行步道、公用烧烤炉或野餐桌凳等。
 
二、 临水屋主法律责任的种类
 
第17号法规规定了三种临水屋主可能的法律责任。
 
(一)  既有水域环境及设施的养护责任
 
对已经存在的水域环境及设施,责任人负有维护之责以保证该环境及设施始终处于良好的工作和安全状态并能持续发挥其设计功能。对违背职责的责任人,政府可以下达合规通知书(A Compliance Notice),要求责任人改善环境、维护设施、停止或纠正违规行为等。拒不遵守合规通知的,最高罚款同样可达800点(2017年7月1日起一个罚点等于126.15澳元),即100,920.00澳元。
 
为确定既有水域的环境及设施是否处于良好的工作和安全状态,政府可以向该水域责任人下达“既有水域环境及设施报告通知书”(A Prescribed Work Report Notice),要求责任人在通知规定的时间内聘请有资质的专家对其负有责任的水域环境及设施进行检查并向政府出具报告,以确定其负责的水域环境及设施是否需要维护。责任人不按时提交报告的,最高罚款50点,即6,307.50澳元。同时,政府可以安排获得报告,其合理发生的一切费用可以从责任人处追回,而且责任人必须为政府获得报告提供合理的协助,否则可再罚责任人50个点(6,307.50澳元)。
 
(二)  应有水域环境及设施的建造责任
 
当政府合理相信为保护加固和支撑某块与水道区域相毗邻的土地,必须改善水边环境或建造防御工程时,政府可以向该水域环境及设施责任人下达“应有水域环境及设施通知书”(A Waterway Area Required Work Notice),要求责任人在规定期限内采取行动改善水域环境或建造规定的防御工程如护岸墙。不遵守该通知可招致最高800点(100,920.00澳元)的罚款。罚款后仍不履行义务的,政府有权根据通知的要求自行安排建造工作,合理发生的全部费用成为责任人欠政府的债务,政府将依法追回。
 
(三)  部分临水地产出售时的披露责任
 
满足特定条件的屋主在出售临水地产时,必须在合同中写入一个特别条款,说明以下事项:
 
(1)本合同适用黄金海岸第17号地方法规《水道区域环境及设施养护法》;
 
(2)17号法规的子法规列明的一种或多种既有设施坐落在欲出售地产之上,或与其毗邻:
 
(3)根据17号法规,未来的屋主有义务付费保证该既有设施始终处于良好的工作和安全状态并能持续发挥其设计功能;和
 
(4) 该既有设施有否收到政府下达并且尚未贯彻完毕的通知书,如有,该需披露该通知书的内容。
 
违反以上规定,可受到最高50个点,即6,307.50澳元的罚款。
 
同时,如果买方发现有披露义务的卖方没有遵守以上规定,则买方在交割日前有权随时终止合同。卖方包括卖方中介在该合同项下收取的任何款项必须在买方通知终止合同之日起14天内全额返还买方(法规在2017年6月5日后有改动,请见文后尾注)。
 
三、 临水屋主法律责任的产生及责任范围
 
第17号地方法规,详细地规定了临水屋主产生水域环境及设施的养护、建造和披露责任的各种情形及责任范围,本文无法一一列举,仅论及责任产生的原则及举几个常见的情形,供读者参考:
 
(一)养护责任产生的原则:
 
(1)直接临水土地的屋主对完全或部分位于自家土地范围之内的水域环境和设施具有养护责任。
 
一般来说,屋主的养护责任仅限于在自家范围内的水域环境和设施,但是如果左右邻近的其他土地不是私有土地而是州属非公用土地,而政府认定州属非公用土地之上的水域环境和设施,比如护岸墙,起到了保护你家土地免受侵蚀的作用,则屋主可能会被认定对超出其土地范围的部分水域环境和设施也有养护责任。
 
(2) 间接临水土地的屋主,如果中间土地是州属非公用土地,则屋主对邻近水域环境和设施一般来说具有养护责任,因为政府会认为非公用中间土地隔开的水域环境和设施,比如护岸墙,同时也起到了加固、保护、支撑和稳定你家土地的作用。
 
一般来说,如果屋主的左右相邻地块都是私有土地,则屋主的养护责任仅限于自家土地的对开水域和设施。
 
(3) 间接临水土地的屋主,如果中间土地是州属公用土地,则屋主对邻近的水域环境和设施一般来说无养护责任。但如果间接临水屋主的行为被认定是控制了临近的水域环境和设施,或被认定是享用了临近的水域环境和设施,则屋主对临近的水域环境和设施产生了养护责任。
 
比如甲、乙、丙和丁四家的土地都隔一条公用小路间接临水,水边砌了护岸墙,水面上有一座浮码头。
 
甲乙丙丁四家都是被公用土地隔开的间接临水,对公用土地另一侧的护岸墙和浮码头本不用承担养护责任,但是:
 
(i)如果甲经常把他家的小船系泊在浮码头的系船柱上,他就被认为控制了浮码头,从而产生了对浮码头的养护责任;
 
(ii)如果乙最近看到浮码头太旧了,锈迹斑斑,于是给浮码头重新刷了油漆。乙也被认为控制了浮码头,从而产生了对浮码头的持续养护责任;
 
(iii)如果丙因为某种行为被认为控制/使用了一段护岸墙,比如丙在岸边开了一块地,种上了菜或花,则丙会被认为产生了对这段护岸墙的养护责任;
 
(iv)如果政府发现浮码头是丁私自放置的,政府可以要求丁补办批准文件并要求其承担养护责任。
 
(二)建造责任产生的原则
 
如果一处水域环境和设施一经建成,则某一个确定的土地主人将会成为其养护责任人,那么政府可以发出通知要求该责任人负起建造某处水域环境和设施的责任。
 
比如张先生的一块土地紧邻运河,河边没有护岸墙保护张先生土地防止水土流失。政府可以发出通知给张先生,要求其在自家土地之上建造护岸墙。 
 
(三)披露责任产生的原则
 
如果临水屋主欲出售的土地满足以下两个条件,其必须在房产销售合同中进行前文要求的披露。
 
(1)其土地直接临水;并且
 
(2)17号法规的子法规列明的一种或多种既有设施坐落在该土地之上,或与其毗邻。
 
目前17号法规的子法规列明的具有披露责任的既有设施只有四种,它们是:
 
(i)护岸墙;
 
(ii)导流墙;
 
(iii)栈桥;或
 
(iv)浮码头。
 
需要特别指出的是,如果一个共有产权住宅小区(Community Title Scheme)有一面土地直接临水,即使只有几户人家是真正临水,其他大多数人家都不临水,小区内的所有人家都会被视为是直接临水。如果小区紧邻的水面上有上述提及的既有设施中的一种,则小区中的任何一家出售时都有披露责任,即使被出售的那一户离水边有百米之遥。如没有按规定披露,买方就有权在交割前终止合同,而政府有权对未披露的卖方处以罚款。
 
注:2017年6月5日,昆州财产法第57A条已被修正,明确了黄金海岸市第17号地方法规无权因临水物业的卖方未尽法规要求的披露义务而给予买方终止合同的权利。因此,第15条第三款从2017年6月5日起失效。但是,在此日期之前签订合同的,如果卖方未按第15条的要求进行披露或者披露不全,买方仍有权在交割日之前随时终止合同。
 
2017年6月5日之后,临水物业的卖方和中介不必再担心合同可能因违反第17号地方法规的规定而被买方随时被终止,但该法规要求披露的规定依然有效,如果卖方应该披露而没有披露或者披露不全,市政府仍有权对违规者处于高达6300澳元的罚款。
 
关于此次修法的具体情况,请见作者另文《新法速递:昆州新规将对促成黄金海岸临水物业交易产生积极影响》。
 
免责声明:本文由作者根据澳洲相关法律法规案例和立法文件等材料编译撰写,仅供读者参考,不得视之为法律意见书。读者不得因依赖本文提供的信息而替代从律师或其他专业服务人士等处就其具体问题获得相关专业意见。
 
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