无论是中产阶级还是高净值客户，进行资产的合理配置是实现财富保值增值的必要方式。这并非陈词滥调，也非一句空话。充分了解全球的经济发展方式，在风险和收益的协调中粹炼自己的眼光，可以让我们在财富创造的过程中奠基未来可产生现金流收益的资产。
方式有很多种，大部分人偏爱投资房地产，澳洲人民也不例外。直接购买房产，获得租金收益，利用杠杆和时间，实现资本增值，这是传统地产投资的路径。在首付允许、信贷政策宽松、租房市场稳定的情况下，这确实是一个很值得配置的方向。
然而，自2017年以来，澳洲政府为抑制房地产投资过热，采取了增加印花税、限制贷款等措施，导致了普通投资者进入地产市场的成本增加。面对动辄百万澳币的房产，如果无法有效使用杠杆，也就很难实现投资分散和收益最大化。那么，是否还有其他的地产投资路径？如果你想分享澳大利亚地产市场的红利，地产投资基金是一个选择。对于很多国人，谈“基金”色变，但澳洲地产信托行业由来已久。始于1971年，整个注册融资规模近800亿澳币。今日笔者从投资逻辑的角度，介绍第一抵押的地产债权基金。
众所周知，如果您要购置一套房产，需要准备一部分自有资金，同时获得银行贷款，条件是把房产抵押给银行。同理而论，房地产开发商在进行楼盘开发时，也需要准备一部分启动资金，我们称为equity，还有一部分是借款，我们称为debt，债务的来源可以是银行也可以是基金，项目方也需把项目资产抵押给银行或基金。由于2017年澳大利亚各大银行收紧银行贷款，使得澳大利亚本地持有优质物业的贷款人无法从占据了金融体系超过80%份额的银行业获得资金，故而第一抵押地产债权基金的机会越来越多。
地产债权基金一般由地产类资产进行抵押，支付给投资人固定利息作为收益。因为一般采用LVR限制机制，因此投资会有充足的抵押物保护投资人的本金。在项目完结或者开发商获得其余资金使贷款周期结束后，开发商将偿还基金也就是投资人本金。一旦在支付利息或者偿还贷款本金的规定日期发生违约，基金公司将有权将其抵押资产进行拍卖处理，用以偿还投资人本金和支付处息。
地产债权基金的风险抵御机制
01 LVR限制机制
LVR（Loan To Valuation Ratio）是项目贷款金额对项目评估价值的比例。LVR越低，投资人本金受到亏损的可能性就越低。一般嘉富诚房地产投资基金的LVR在50%-60%之间，最高不超过65%。以65%为例，意味着只有地产价格下行35%，才可能面临本金损失。回顾澳大利亚过去几十年的地产市场，房地产市场下行35%的可能性几乎为零。
一方面，澳大利亚地产市场即使在全球经济最动荡的年份，如2008年金融危机，最多下跌10%。
另一方面，回顾澳大利亚过去几十年的地产市场，其资产价格一直处于平稳上扬的趋势，尤其以过去25年增长迅速，房屋中位价增长了412％。
02 尽职调查
项目开发商申请借款时，借款方为确保项目方有足够的偿还能力将对借款人进行尽职调查，包括：项目尽职调查和法律尽职调查。主要涉及到开发公司的股东结构，借款人的信用和净资产，地块属性，瑕疵查询，DA文件，预售合同，销售潜力等。通过上述的层层调查，可以降低项目的违约风险，在一定程度上保证了项目到期后顺利退出。
03 偿债顺序
地产债权基金的投资标的是房地产一级抵押债权，也就意味着拥有借款方抵押物业的“第一债权，也就是第一顺位的偿债顺序。
地产债权基金的退出机制
一方面，项目完工后，项目方获得销售款项之后即可退出。LVR和尽职调查都是为了全力确保退出时本金的安全。另一方面，项目方可以通过再融资的方式使投资人退出，当项目完工进入运营阶段，项目方往往可以通过新的贷款偿还旧债。
根据澳洲AFSL牌照的规定，任何金融产品都不能做保本承诺。但是，第一抵押地产债权基金的行业属性、底层资产特性、产品内在设计，再加上澳洲安全、严格的金融投资环境，决定了该产品低风险、高安全性的特点。当然，任何市场不可避免良莠不齐，投资者在进行产品选择时，还是要对基金管理人、底层资产进行合理分析，谨慎投资。
文末提示
澳洲嘉富诚成立于2013年，持有AFSL牌照，以投资银行、资产管理以及投资移民为主营业务。
文章来源：嘉富诚
