ACB News《澳华财经在线》5月18日讯 澳洲国民银行与房地产研究机构CoreLogic联合发布的《澳洲房产市场行情报告》五月刊新鲜出炉。本期报告提及最多的字眼是“走软”（soft）与“冷却”（cool）。报告回顾，四月份全澳房产交易的资本利得率"走冷"。CoreLogic首府城市综合房价指数在一季度的月均增长是1.2%，现在放缓到仅0.1%。
NAB集团经济学部的专家表示，“四月的数据显示出资本收益增长显著放缓”。这只是1个月的数据，接下来则要密切观察，是否会演变成房市持续冷却的趋势性行情。“如果未来几个月出现类似的疲软结果，就可能印证房市已过巅峰，早前十分强势的增长周期遇到拐点。”
交易量、按揭量下滑 印证需求下降
ACB News《澳华财经在线》报道，报告认为，四月指数走软主要因为热点城市的表现回落。四月份悉尼房价未涨，墨尔本仅涨0.5%，比此前几个月大为逊色。其中有短期因素作用，比如受复活节、学校秋假及军节长周末影响，大部分地区的房产交易数量低于去年同期。
与此同时，按揭贷款需求也在放缓。CoreLogic跟踪银行业房产估值的平台能够大致实时反应按揭需求，而数据显示每工作日按揭处理量创出了去年7月以来最低水平。
需求走软，存量房消化速度跟随放缓。据CoreLogic另一项调查调查显示，目前澳首府城市存量房（不含楼花）供应的消化速度为4.4个月，这要高于自2012年以来的年均水平。其研究部主管 Kusher表示，供应月数增加主要由于交易活动的速度放缓，而非待售房产数量增长，暗示需求走软。
悉尼的待消化供应量仅为3个月，但需求较近年也有走软迹象。墨尔本为4.2个月，是近五年来最高值。
隐性加息：按揭利率切实上调
ACB News《澳华财经在线》报道，NAB经济学家表示，按揭需求下降有时令因素，但是另一个事实在于，自去年8月以来按揭贷利率在上涨。据澳储行数据，经折扣的投资性浮动房贷利率已上涨25个基点，这等同于央行加息幅度。
自去年八月，三年期投资性房贷固定利率上调了30个基点；经折扣的自住性浮动房贷利率也上涨10个基点。“居民债务水平处于纪录高点的情况下，人们自然会对贷款成本加以考虑。悉尼、墨尔本租赁收益率处于历史新低，而其它城市也在下行，这让房产投资者更加敏感”。
除按揭利率上涨，今年3月底澳洲银监会APRA宣布更多宏观审慎举措，强制银行新发放房贷中只付息贷款不得超过30%。报告认为，这项新政策可能会导致现金利率不变的情况下，按揭利率继续上涨，而投资者参与房市活动的意愿将进一步下降。
投资活动放缓会从本质上影响主要房产市场，尤其是投资活动高发的悉尼。最新数据显示，悉尼的投资者占到新州新增房贷需求的57%，墨尔本的投资者占到维州新增房贷需求的46%。
“总而言之，澳洲房市可能正在经历拐点”。未来几个月的形势十分关键。
影响房市大局的三点因素
ACB News《澳华财经在线》报道，根据报告，促使房市走软的因素主要是住房可负担性、按揭利率上升，以及 APRA贷款政策收紧。住房可负担性方面，CoreLogic的最新指数显示，从房价收入比看形势依旧严峻。基于去年12月数据，全国房价中值是人均收入中值的7.2倍，悉尼最高，为8.4倍。
由于按揭利率处于相对极低水平，按揭偿还指标尚佳。目前澳洲家庭约须将年收入的51%用于偿还房贷，这高于30.5%的典型水平，但比2008年的高峰仍然低不少。
基于以上两点，报告认为衡量住房可负担性还是要看首付门槛。而居民收入增长远低于房价上涨速度，将不少置业者档在了房市之外。另外，印花税、测勘费用等成本也是负担。
据澳统计局最新数据，今年一季度，澳洲人不计奖金分红在内的时薪上涨0.5%，年度上涨1.9%。相比之下，悉尼与墨尔本房价涨幅均为双位数。
“APRA最新一轮管束，让申请只付息贷款变得更难，可能会继续推高按揭利率。看起来，未来几个月房市会进一步放缓。”
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