澳房投资看上去很美？投资专家算细账：实际回报率不及标普500
ACB News《澳华财经在线》8月3日讯 房产调研机构CoreLogic刚刚发布了2017年7月住宅价格指数，上月澳洲各首府城市房价上涨了1.5%，其中墨尔本以3.1%的涨幅再次领涨其他首府城市。
另据房地产中介Domain的数据，悉尼楼市上涨的“涟漪效应”已经波及到了新州边远地区，一些边远地区的房价增速已超过了悉尼内城区，许多边远地区的房价在过去一年中的涨幅达到了两位数，涨势最猛的边远地区房价年涨幅接近30%。
眼下的情形说明，许多投资者仍认为房产投资的机会窗口还在敞开。不过，澳洲知名投资机构Roger Montgomery的高级分析师Andreas并不以为然。
Andreas不是直接了当的“唱空派”。他对澳洲的房产投资成本与收益算了一笔细账，来印证澳房投资是否像人们通常所说的那样诱人。令人吃惊的是，细算之下，以十年为一个投资周期来看，炒房不如炒股！
估算标普500指数长期回报率
Andreas以标普 500指数作为房产投资的参照。
标普500的回报率是多少呢？剔除二战的影响，只算1950年以后的数据，且假设将股息全部再投资，也不考虑购买基金付出的管理费等，购买标普500指数基金的真实回报率为7.4%，计入通胀因素的名义回报率为11.2%。
历史数据并不代表未来。当前有许多国家和地区的基准利率几乎为0，随着加息周期开始，未来标普500指数可能要弱于其历史表现，据此Andreas又假设标普500指数名义回报率为9%。
在澳洲，投资变现时需要根据收入交纳不同比例的资本利得税，这里统一假设为30%。除税后投资标普500指数基金的税后年回报率约为6.3%。
70万的房产，税后租金回报率不到2%
买房比买股票或基金要“复杂”得多。Andreas将买房的成本和收益分别做了估算。
假设投资一套价格为70万澳元的房产，房产的收益来自两个渠道：一是租金收入，二是卖掉房产时获得的升值部分。
根据Corelogics的统计数据，目前全澳首府城市的平均租金回报率为3.1%，且以每年1.5%的速度增长。Andreas在计算中假设其增速与通胀水平（不到2%）大体一致，为2%。
与房产投资相关的成本，主要包括五个方面。
»保险：70万元买的房产，不能不买个保险吧？每年保费就算1000澳元。
»交给中介的房产管理费：一般为租金收入的10%。
»地方行政管理费：自来水和污水处理费等。每年算1000澳元。
»退税的额外成本：你的退税会因房产投资变得更为复杂，因此需要向会计师付更多的服务费。每年算500澳元。
»纳税：如上所说，假设税率为30%，租金收入就按这个比例纳税。
将上述成本扣除，70万元的房产，每年实际回报为1.7万元，回报率为2.4%，但随后会按照2%的通胀率每年递增。
图表来源：Roger Montgomery
十年后卖掉，回报率低于6.3%
假如上述房产在持有10年后卖掉，除了上述每年需要缴纳的税费，还要考虑以下一次性缴纳的房产投资成本：
»购房时需缴纳的印花税：假设这套房产位于新州（维州的印花税更高，昆州略低），70万元的房产，印花税为2.7万元。
»中介佣金：由售房者交给中介的佣金约为成交价的2%，这是10年后出售房产时需要付的成本。
»其它交易费用：比如买卖房产时付给会计师和律师的服务费，假设在买房这些费用总共为3000元，卖房时这笔费用按照通胀率进行调整。
»资本利得税：尽管现在许多官员都在谈论取消资本利得税优惠，但在这里仍假设十年后，现在50%的资本利得税优惠仍然存在。
接下来，Andreas假设了两种情形。一是全款购房，二是首付25万元，贷款45万元购房。
在情形一中，这套房产的投资年回报率要达到标普500指数基金6.3%的回报率，房价必须以平均每年6.3%的速度上涨。
现金购房投资分析（点击看大图）
图表来源：Roger Montgomery
在情形二中，购房者使用了杠杆。这里假定贷款类型为“只还利息”贷款，利率为5.5%，银行的贷款审批费为1000元。这套房产的投资年回报率要达到标普500指数基金6.3%的回报率，房价必须以平均每年4.7%的速度上涨。
贷款购房投资分析（点击看大图）
图表来源：Roger Montgomery
在上述两种情形中，房价每年上涨速度分别达到6.3%和4.7%，房产投资的年回报率就能有6.3%。
但是，根据澳统计局所提供的13年来的房价数据（澳统计局自13年前开始公布这一数据），首府城市房价平均每年的涨幅为5.5%。
澳洲首府城市房价平均年变化
图表来源：ABS
这就是说，如果投资者以全款购房，投资回报率将低于股市投资回报率；而若使用杠杆购房，则比未使用杠杆的股市投资回报率高一点点。
以上只是Andreas所做的理论分析，没有涉及一些林林总总的现实因素。例如有房产投资者针对他的上述分析补充说，十年中，难免要为房屋支付一些维修和维护的费用，并且房子更换租客期间通常会有长短不等的空置期。如果将这些费用/损失也计入成本，房产的持有成本就更高。
Andreas指出，还有很重要的一点别忘了：在过去13年里，澳洲的基准利率从5.2% 直降到了当前的1.5%，也就是说，资金借贷成本大幅降低。
资金成本低，而房产作为抵押品又相对安全，房贷成了各银行举足轻重的一块业务。激烈竞争的“好处”是，“爸爸妈妈投资者”更容易获得资金杠杆，结果是大量的投资者涌入了房市。
澳洲房贷市场的供求变化，刺激了家庭债务的急速增长。家庭债务与收入比从2004年的125%直升到现在的190%，为世界之最。
“看起来澳洲的投资者已将房贷杠杆用到了极致。” Andreas说。
图表来源：RBA
所以，投资者现在还应该买房吗？
Andreas的结论是“no”：“如果在一个史无前例的低利率和国内债务急剧扩张时期，不使用杠杆的话，我们都无法从房产投资中获得比股市投资更高的回报，那么就不能指望，在未来几年利率上升的大环境中房产投资会显现更大的吸引力。”
理由很简单。一方面，一旦未来央行加息，商业银行房贷业务被迫减速，需求减弱的情况下房价“稳涨”的时代就会划上句号。另一方面，利息调高拉低了租金收益，未来投资房产的回报会进一步降低。
Andreas还提醒投资者勿忘历史教训。在澳洲的历史上，房产投资者曾数次经历重创，其中最严重的一次是在1896年，那次房地产崩盘之后，房产真实价格回升到崩盘前水平，用了60年的时间。
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