ACB News《澳华财经在线》10月投资者接连数年从上市地产信托板块获得高额回报，如今这波浪潮看似已奔涌而去。澳洲的房地产投资信托基金（AREIT）过去12个月的回报率为-9.8%，可谓令人沮丧。对比澳股6.0%的回报率，显得惨淡。
知名资产管理公司Clime认为，这背后有宏观和微观层面的作用。首先来看宏观因素：债券收益。全球性债券收益率和利率在资产定价中具有重要功能和突出地位，因此有必要看下它们的趋势走向。
当前美国金融界的观点认为，利率呈长期升势，2016年中期长期债券（如10年期政府债券）收益率触及最低点，随后开启回归常态的漫长路程。
然而，“投资者需清楚一点，利率还停留在历史低位。我们相信，此番的加息同期将是冗长而耗费心神的，这样的过程将为高质量、高收益资产提供一定支持。”
美国十年期国债收益1962年至今
图片来源：Macro Trends
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第二个，也是较微观的因素是零售业面临的窘况。不管是因亚马逊即将进入澳洲引发的恐慌，还是消费者债务负担下压缩购物支出，零售业正不容否认地在走下坡路，专注零售物业的REIT也未能幸免。如下图所示，澳洲三家最大的零售地产REIT，回报率由高到低依次是-13.35%（VCX）、-14.6%（SCG）、-22.89%（WFD）。三家都是ASX50成分股。
VCX, WFD & SCG近一年表现
图片来源：Google Finance.
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尽管如此，也有一些规模较小同时也更为灵活的REITs在艰难时期稳步前行。Clime提到四只小盘REIT，他们有着良好的投资组合构成，平均收益率达到7.2%，颇具吸引力。Clime以以下四只为例：都市地产信托Centuria(ASX: CMA)、便利店零售信托Convenience(ASX: CRR)、零售地产基金Elanor (ASX: ERF)，以及Industria REIT (ASX: IDR)。
主要指标
来源：Clime, Stocksinvalue.
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Centuria Metropolitan REIT (ASX: CMA)
ACB News《澳华财经在线》报道，作为一只小盘REIT，CMA的投资对象为澳州境内大都会市场上的办公及工业资产，过去一年它过得相当繁忙。2017年6月，CMA与同样挂牌ASX的Centuria 城市REIT（ASX:CU）合并，预计2018财年可分配收益将因此增加，且投资组合规模增长54%，至逾6亿澳元。
上财年结束后CMA还宣布收购了另外三项资产。Clime认为，总体而言，这些资产优化了CMA的投资组合构成。发布2017财年业绩时，CMA管理层重申了2018财年可分配利润为每股18.6澳分目标：“2018财年CMA的预期股息分派达到18.1澳分每股，比上一财年增加3.4%，预期股息率强劲，为7.6%。股息将按季分期派发，每期派发4.525澳分每股。”
Convenience Retail REIT (ASX: CRR)
2002年，基金管理方APN财富集团推出“地产增益投资组合”（PPP），这是CRR的前身，它当时尚未上市，只投资加油站项目，自成立以来年均回报率为14.6%。
PPP最初控制着9000万澳元资产，随后不断壮大规模，注入新平台CRR后，当前总资产已超30亿澳元。通过CRR，投资者可直接参与高质量的澳交所上市地产投资组合，按季度获得可观收益。
CRR自成立时就旨在投资澳洲便利店零售商业地产，租户主要是国内领先企业和跨国企业，它们运营着加油站、快餐店，及相关便利服务。CRR的最终目标提供高额、可靠和不断增长的现金收入流，并提供资本增值潜力。
Clime分析指出，CRR投资组合的各项指标很强劲。投资的商业地产入往率（Occupancy）高达99.4%，加权平均租期（WALE）为13.6年，在澳交所中属上乘之列。CRR的杠杆率30%，处于管理层所定目标区间25%—40%的偏低一端，为未来发展预留了空间。
CRR的有形资产净值 （NTA）仅为每股2.73澳元，看起来股价较贵。不过在Clime看来，用于计算资产估值的资本化率（7.2%）偏于保守。
事实上，私人市场上交易的许多同类可比长期加权平均租期资产收益率要大得多。并且，用于评估上市信托Viva Energy REIT（ASX：VVR）资产价值的资本化率比CRR要高出20%。“考虑到6.8%的收益率，我们对它的估值约为每股3.10澳元。”
Puma 能源澳洲 、Woolworths、7-Eleven、Viva能源澳洲等都是CRR所持物业高质量的长期承租者。“受此支撑CRR的收益因此具有吸引力及防御性质。值得那些相对厌恶风险、专注于收益的投资者考虑。”
Elanor Retail Property Fund (ASX: ERF)
近几年来澳洲国内经济相对不景气，非必需消费品零售商处境日趋艰难，很多零售地产投资信托承受压力，出现的情况是一些REIT受到低估，呈现机遇。Elanor 零售地产基金 (ASX: ERF)就是这样一个机会。
Elanor 偏重于非必需消费品零售物业，信托收益率7.8%，业内遥遥领先。Clime用“飞行于雷达下”来形容ERF：实力强大却不事张扬。
Elanor 不断加大投资组合和租赁组合的覆盖面的同时，主要锚定在几个高质量的大租户身上，如Woolworths、Wesfarmers、Metcash (IGA)。这些大户占据了Elanor 63%的可出租物业，贡献着近40%的租金收入。
Elanor 投资组合构成完善。物业入住率为99.1%，加权平均租期为4.8年。目前较大型的同业REIT多努力关注首要的、最大型资产的收益拓展，Clime认为，这在短期内对Elanor ERF意味着机遇。
大型信托剥离了一些质量好而规模相对较小的零售物业，并以合理价格出售。可以看到，近来Elanor 收购了格拉德斯通广场，与Woolworths签有20年租约，附有租约担保。整个广场由Woolworths完全租用，加权平均租赁期为8.6年。
Industria REIT (ASX: IDR)
IDR，入选ASX300指数的一只信托股，在布里斯班、悉尼、墨尔本、阿德莱德、纽卡斯尔持有办公和工业地产。市值20亿澳元的REIT——Growthpoint地产澳洲 (ASX: GOZ)近期以每股2.30澳元的价格买入了IDR 18.2%的基石股份。
Clime持有IDR的投资，并看好其近期前景：主要是受到基本面的支撑，IDR所持物业的租用率为95%，加权平均租赁期限为7.6年，杠杆率良好，约为31%。
近几个月来IDR股价在稳步回升，目前不算高位。IDR管理层似乎也看到了这一点，宣布在市场上回购不高于5%的股份。其回馈投资者的收益率为6.7%，按季度分派。
Clime资产管理公司/ClimeAssetManagement（前Loftus资本合伙人）成立于1996年，其创始人JohnAbernethy曾向澳大利亚最为著名的高净值人士提供咨询、投资建议和投资组合管理服务。经过近二十年发展，Clime形成了独特投资风格，专注于绝对投资回报和长期回报，进行价值投资，在进行深度股市研究的基础上提升客户资产价值。
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