ACB News《澳华财经在线》4月5日讯 越来越多迹象表明，2019年对澳大利亚房地产行业而言是一场寒冬，情况甚至会更加严峻。
澳大利亚城市发展规划研究院(UDIA)近期发布的《2019年澳洲土地市场报告》指出，尽管澳房市（主要是东部沿海地区）在过去一段时间不断进行调整，但各首府城市的新房竣工量仍接近创纪录水平。
有分析认为，在目前外部环境骤变的背景下，持续涌向市场的新增住宅，给市场带来了压力和挑战，这点已在2018年澳洲房地产市场显现出来，并将在未来持续一段时间。
有分析认为，在目前外部环境骤变的背景下，持续涌向市场的新增住宅，给市场带来了压力和挑战，这点已在2018年澳洲房地产市场显现出来，并将在未来持续一段时间。
2018新增住宅供应量
2018年，主要首府城市新增住宅约12.8万套，同比减少4%，但与2013年相比数量仍显著增加了92%，比八年平均水平高出34%。
值得注意的是，过去三年（2015-2018年）累计交付的38.5万套新住宅中，近60%是多单元住宅。
墨尔本2018年新增住宅总量自2017年高位回落，较2017年同比减少14%，但仍占据2018年新增住宅总量榜首，占全澳首府城市新增供应量的36%。
2018年墨尔本共交付45600套新住宅，较过去八年平均水平高出31%。
悉尼2018年新增住宅供应量为43500套，较2017年大幅提高19%，其中多单元住宅交付量为30880套，创下新高。
昆士兰东南部（SEQ）新增住宅供应量为23520套，同比下降6%，但仍比八年平均水平高出45%，其中47%为多单元住宅。
珀斯大都会区域共交付8610套新住宅，同比下降11%，低于八年平均水平24%。
阿德莱德在2018年新增住宅3730套，同比下降1.5%，但比八年平均水平高出14%。
因受全澳房市下行影响，房建审批量随之下滑。
悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德的审批量分别下降29%，24%，36%，46%和36%。
住宅地块新增供应量
住宅用地地块供应量连续五年实现同比增长，但于2018年开始出现下行态势。
与2017年相比，2018年住宅土地供应量同比下降了20%，澳大利亚主要首府城市新增住宅地块47670宗。
墨尔本新增住宅地块供应量在全澳仍保持着突出地位，全年新增住宅地块为18470宗。
昆士兰东南部新增地块供应量仅次于墨尔本，新增住宅地块11150宗，同比下降20%。
悉尼2018年新增住宅地块大幅下降了43%，仅有7190宗，创2013年以来新低。
珀斯土地市场环境依然严峻持续，全年新增住宅地块6670宗，较2017年同比下降5%，较十年平均水平下降24%。
阿德莱德和澳大利亚首领地堪培拉是两个在2018年实现了新增住宅地块供应量同比增长的市场，阿德莱德全年新增住宅地块3110宗，供应量同比增长40%；澳大利亚首领地全年新增住宅地块1080宗，同比增长98%。
住宅地块中位价
2018年，悉尼住宅地块中位价仍居榜首，至2018年年底悉尼地块中位价为489125澳元，同比增长了3%。墨尔本住宅地块中位价为33.9万澳元，同比增长率为21%。
昆士兰东南部地块中位价为267200澳元，同比增长1.3%。相比于悉尼和墨尔本市场中位价分别低83%和27%。
珀斯由于土地市场普遍疲软，地块中位价格已连续第四年呈下降趋势，同比下降了2.1%。阿德莱德住宅地块中位价实现近十年来最大增长，达到175675澳元，同比增长了5.2%，但仍为全澳最经济市场首选。
住宅地块规模
住宅地块面积持续缩小，除澳大利亚首领地堪培拉（ACT）外，所有市场的中值地块规模均有下降。
珀斯依然是全澳住宅地块面积最小的市场，2018年住宅地块面积中位数为375平方米。悉尼住宅地块面积减少了4%，为379平方米。
堪培拉的中值地块规模仍居首位，地块规模增加了2%，为507平方米。
住宅地块中位单价
随着地块面积缩小，土地价格进一步上涨。
墨尔本的住宅地块中位单价在2018年增长了23%，达到每平方米848澳元。阿德莱德增长11%，至413澳元/平方米，悉尼增长7%，至1290澳元/平方米；昆士兰东北部增长5%，至617澳元/平方米。
多单元住宅中位价格
根据Corelogic数据显示，尽管多单元住宅（本文中指公寓/露台/联排住宅）在2018年的新单价下降了0.1%（2017年下降了2.5%），悉尼多单元住宅中位价格仍然保持高位，为72.9万澳元，比其他首府城市约48万澳元的中位价格高出51%。
墨尔本2018年多单元住宅中位价格为541750澳元，增长率为7%，比悉尼价格水平下降35%，但比各首府城市平均水平高出12%。
布里斯班2018年多单元住宅中位价格为434500澳元，同比下降了3%。珀斯价格继续下行至393825澳元。首领地价值也下降5%，降至433075澳元。而阿德莱德的价格则持平，比悉尼价格水平低100%。
多单元住宅交付量
Corelogic预计，2018年首府城市的多单元住宅总交付量为71255套，下降11%，创2015年以来新低，但与十年平均水平相比仍增长了8%。
悉尼和墨尔本多单元公寓数量仍最为亮眼，达到74%的完成率。悉尼在2018年共交付多单元住宅30880套，同比增长16%，成为交付量最大的首府城市。墨尔本共交付多单元住宅约21760套，同比下降28%。
其次为布里斯班，交付量为11155套，同比下降16%，但比十年平均水平高出11%。
其余首府城市多单元住宅交付量均有下降，堪培拉下降42%（总交付量2670套），珀斯下降15%（总交付量2910套），阿德莱德下降8%（总交付量1880套）。
市场展望
UDIA表示，2019年对住宅用地开发行业来说仍是具有挑战性的一年。根据UDIA的预测，由于市场自然衰退周期（主要是东海岸市场）的来临、融资困难以及信贷收紧等因素的影响，住宅新增量将进一步大幅下降。
目前看来，2019年对澳大利亚房地产行业来说可能是继2018年的又一个寒冬，情况甚至可能更加严峻。
目前零售业处于低位、买家信心受挫以及房屋结算违约加剧等迹象表明，未来12-18个月澳房地产可能仍会处于艰难时期。
数据来源：澳洲土地市场调查报告
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