中国地产商 在澳洲是条泥泞的路……

中国房产商在国内的创业历程中,大多在有过传奇的财富积累经历。骄傲,幸运,自信,勇气,一直尾随在他们的血脉里。他们在房产舞台的中央,...
来源:观点 金道财经 作者:许仰东 2019-11-13 18:36:00 A+

中国房产商在国内的创业历程中,大多在有过传奇的财富积累经历。
 
骄傲,幸运,自信,勇气,一直尾随在他们的血脉里。他们在房产舞台的中央,熟练而随心地装配着流水线上的各色资源,不断飘红着报表上的数据。
 
移步澳洲等海外房产开发,在另一片生存土壤上,不少华人投资商开始了“痛的领悟”。
 
【小节忽略,大节不保】
 
原本成熟的盈利模式,售价-成本=利润,简单的四则运算,常常会被非常细小的环节,给开发项目蒙上阴影。如果以中国习惯的项目尽调去决策项目,小节忽略,可能会大节不保。
 
\
墨尔本城市轮廓线,有许多华人的脚手架
 
如果你所购买的土地在市中心,别认为那些破旧的老房子想拆就可以拆,一旦遇上稍有年限的东西,即使在地下有瓜盆碗筷什么的,不是由你说了算,想扔就扔,想埋就埋的小事。文物部门的人,会象考古一样进驻你的工地,轻则以公示征询让你等上一年半载,运气不好的话,搁置开发也不是稀奇事。     
 
如果买地的时候,不研究调查这个地以前的以前,在许多年前曾经是仓库还是厂房,可能会触碰雷区。一不小心碰上土地污染的事,会遇上大麻烦。环保部门在你开发前,绝对不会放过一切污染指标,甚至连地下20米的水质测定指标,都会一票否决开发批文。你可能要支付巨额的挖土、治污、检测、论证、复土费用,“跑不掉一只苍蝇”的严格治污,没有一年半载,肯定是下不来的。  
 
小节忽略,大节不保。绝对不是危言耸听。  
                
【不是“时间就是效益”】
 
中国的百强房企,都反复在华夏大地佑证着“效率就是金钱”的定律。高周转,派生高利润。
 
\
澳洲许多城市地标叫“中国制造”
       
在澳洲地产圈,没有这样的好事。
     
程序,规则,有两道门槛,关闭着所有项目“奔跑的速度”。
        
即使你有良好的政府关系,那怕你认识市长、州长,他们没有放行你的任何权力,该走的程序一个不漏地还得走。
      
低效,是程序形成的不可更改的习惯,是正常不过的事。澳洲房产开发的土壤里,原本就是法律、安全、规范等一个长长的链条。你必须习惯戴着链条去前行。公关,解决不了原本的问题。
       
踏上澳洲地产开发的路,必须抛弃中国式效率的观念,你会发现,开发时间的延迟,会不断稀释你可研报告的年化利润。如果没有这种准备,千万不要去触碰房地产开发。
              
【你有钱,但不是甲方】
 
中国房产商的身后,有一批“灰孙子”跟着。设计院、营销商、施工队、材料商……发展商的合同单,就是指挥棒。
       
在澳洲,千万不要认为,撒了大把的金钱,圈了块地,你是躺在龙椅上的老大,就是甲方。
        
错了。
       
律师以小时给你计费,不给钱,不工作。上百页的合同,是非常正常的。遇见什么事,没有律师,寸步难行。
        
你别认为一招呼就有许多人来开会,会议室里一屋子的人全得付款。没有人把你从心里当甲方,不会笑着讨好你,他们都在用时间向你换金钱。
      
施工队不是你的跟班,他挣了开发商的钱,还要你向他敬礼。你会发现,在澳洲,如果你做一个高层项目,投资量越大,你对施工总承包招标的筹码越小,眼皮底下没几家有时间、有能力来施工的。发展商得象乙方一样求着工程总包单位,小心翼翼地反过来回答他们的问题,至于垫资、带资的事,免谈。工程总包单位不会让你开口,连开个门缝都不可能。
 
\
华人开发商是崛起的重要力量
       
所以的风险,一切的一切,全部由开发商承担,没有预售的业绩,当地的银行只会向你不断拿取数据,不会放一分贷款。而你的预售款,永远锁定在政府的指定帐户,不到交房的这一天,别想用到一分钱的销售款。
 
  【不是哈哈镜,是地产非娱乐化】
 
我们千万不要以中国地产的方式,象看哈哈镜一样,把澳洲地产娱乐化。中国地产的造富运动中,除了许多企业自身的艰苦努力外,所以带来一些争议,需要反思。
 
沾上房产的边,各行各业拼命钻进房产圈,打开门就有曝利的这段历史,这原本就不是正常的事。
 
做个甲方,圈上一块地就挥着大棒,让一大堆乙方带资、垫资,先做事再付款的中国式习惯,开发商越大,欠款越正常、越理直气壮的风气,难道不需要改变?
 
想方设法公关,让市长、书记、局长等行政资源转化为市场资源,难道不是个别地产商在中国的利润增值方式?
 
敬畏应该有的规则、尊重所有配套公司的专业知识、不分公司大小有相同的市场环境,这些,是中国房企在澳洲市场的不适应,但,这恰恰是中国房企未来必须改变的!
 
而这些,也是我们中国房地产企业能够长期生存于国内,总有一天会面临的改变。
 
房地产,不应该是赌场!        
 
应该是一个完整的、规范的产业。        
 
至于此,我们应该为那些奔波于澳洲地产市场的华人们敬礼,因为他们在新的困难中洗礼,因为他们丢弃了许多杂质,不是戴着“国际化”的帽子在炫耀,而是以非常纯净的心在前行……
 
文章来源:观点 金道财经
IG IG
分享 评论 (0)
推荐阅读

分享到