首次购房首付低至5% 选战杀手锏能否撬开楼市刚需?

在距离联邦选举日仅剩六天的时候,联盟党政府向年轻选民祭出了杀手锏:向首次购房者提供新的贷款计划。
来源:《澳华财经在线》 编辑:Jessie Wu 2019-05-13 11:24:44 A+
 
 
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ACB News《澳华财经在线》5月13日讯 在距离联邦选举日仅剩六天的时候,联盟党政府向年轻选民祭出了杀手锏:向首次购房者提供新的贷款计划。
 
周日在墨尔本,总理莫里森亲自宣布了首次购房贷款计划,将首次购房者的首付比例从20%降低到5%。他强调,这将使人们能够更快地进入房地产市场。
 
目前,如果房贷申请人无法拿出房款20%的首付,银行会要求他们购买房贷保险。但根据莫里森公布的新计划,符合条件的首次购房者无需再支付数千元的房贷保险,而是由政府对首次购房者较低的首付(低至5%)与行业标准(约20%)之间的差额做担保。
 
该计划的全部细节尚未公布,但莫里森表示,这一计划只适用于年收入12.5万澳元以下的首次购房个人,或夫妻年收入20万澳元以下的首次购房家庭。
 
他说,首付款很难存下来,尤其是银行收紧信贷,20%的首付款现已成为行业标准的情况下,就更不容易,联盟党的新计划可将首次购房者的积攒首付的时间减半。
 
据估计,该计划规模为5亿澳元,每年可帮助1万笔首次购房贷款,申请者先到先得,额满为止。
 
莫里森已提出,通过该计划购买的房产的价值,会因地域而有不同的规定。预计在房价较高的地区,如悉尼和墨尔本,首次购房者节省的房贷保险会最多。
 
在选战进入白热化阶段的最后一周,面对联盟党的公布的这项新政策,工党也做出了回应,承诺当选后实施同样的计划。
 
影子财务主管克里斯·鲍文说,工党力挺“对首次购房者的真正支持”,这就是为什么工党想要在未来改革负扣税制度,使年轻的澳洲人不再输给富有的房地产投机者。
 
两党已在支持首次购房者首付的问题上达成了一致。这意味,无论本周末的大选结果如何,首次购房者都将大为受益。那么,这项不存在政治分歧的政策,是否能真正撬开澳洲楼市的刚需?
 
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政府发放“定金担保”?
 
房地产分析公司SQM Research的董事总经理Louis Christopher说,这个计划看起来是个好主意,但它有赖于银行和金融机构的合作。
 
Christopher认为,这个计划类似于定金担保(deposit bond),但从以往来看银行并不总是非常欢迎定金担保。
 
在澳洲,个人或实体单位在签定住宅购买合同时,通常会要求买方向卖方的律师交纳购房款10%的定金,如果买方最后未能完成交易,这笔定金就作为对卖方的赔偿。
 
而定金担保则可以替代上述定金,由保险公司提供给卖方。有了定金担保,买房就可延迟交纳定金。一旦买方违约,但使用了定金担保,保险公司就可向卖方支付全额定金,并向买方索取相应的赔偿。
 
但Christopher补充说,如果这一计划行得通,会使购房者节省几千元至上万元的房贷保险,这不是一个小数,对首次购房者来说是件好事。
 
但住房业协会的Graham Wolfe对此更为乐观,他认为,对于许多首次购房者来说,这个计划将使他们减轻许多负担。有很多人能够负担得起房贷,但他们还在努力为首付而存钱,同时还要支付房租。
 
他提出,这部分人支付房租的记录可被视作他们已经表明了有能力偿还按揭贷款。现在房价下滑,有很多首次购房者一直在观望,等待机会购房,这是他们购买第一套房产的“绝佳机会”。
 
首付降了,利率高了?
 
事实上,这一针对首次购房者的新计划并非联盟党的“原创”。新西兰已在实施类似的政策。
 
新南威尔士州房地产研究所的Tim McKibbin表示,关于这一政策有效性的数据并不多。但他欢迎任何帮助首次购房者,能降低他们房贷压力的政策。
 
联盟党已表示,该计划将优先选择较小的银行或非银信贷机构。本迪戈和阿德莱德银行董事总经理Marnie Baker已表示,他们“很乐意”与政府合作,将在政策落地后的第一时间着手完成细节。
 
McKibbin也提出,担心银行会如何反应。
 
银行业协会发布声明称,在莫里森宣布这一计划之后,“期待就这项政策的细节进行磋商”。
 
McKibbin说,对于首付款已达到20%的购房者,银行会认为他们的风险较低,但对于首付款只有5%,其余部分靠政府担保的购房者,银行将如何评估他们的风险,这还是未知的。
 
他认为银行可能会区别对那些首付款只有5%的购房者,将他们划入不同的风险类别,这意味着,这些低首付购房者承担的房贷利率要更高。
 
澳大利亚保险理事会也表示,已就这项政策提供过适当的咨询,期待看到更多细节。
 
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楼市就此走出低谷?
 
经济学家Saul Eslake是霍华德政府首次购房者补助金计划的长期批评者,但他表示,他对联盟党的首次购房计划持开放态度。
 
他也指出,这一计划会对房价产生上行的压力。而另一个问题是,这似乎会鼓励人们去申请贷款价值比(LVR)达95%的贷款,那么在房价下跌的环境下,人们可能会发现自己处于负资产状态。
 
住房业协会经济学家蒂姆·里尔登表示,这也是一项促进建筑业就业的良好政策,建筑业正处于非常的低迷时期。
 
但这一计划究竟能否成为楼市曙光,使房价走出低谷,还并不确定。虽然工党支持首次购房首付计划,但工党与联盟党在负扣税和养老金购房计划上还存在着根本的分歧。而这些分歧,仍会决定楼市的不同走向。
 
工党此前曾宣布,它将取消莫里森政府的首次购房者储蓄计划,该计划允许家庭用存入养老金账户的储蓄来支付购房首付款。
 
本周一,莫里森称,新的首次购房首付计划是首次购房者储蓄计划的补充,帮助首次购房者无需存够20%的首付就可以购房,可以更快地获得房贷,并节省大约1万澳元的房贷保险。
 
自由党也仍然批评工党改革负扣税的计划,称320亿澳元“毁灭性的住房税”,将打击所有澳洲人。房产拥有者将看到房价下跌,房屋租赁者将付出更高租金。莫里森引用专家的估计,称工党的住房税将导致房价下跌16%,租金上涨22%。
 
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