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█ 文｜ACB News《澳华财经在线》地产市场编辑部
ACB News《澳华财经在线》2月26日讯，近期关于地产投资所得税收优惠的改革持续来袭。继韩国政府表态确认自2026年5月9日起恢复对多套房持有者征收高额资本利得税政策之后，澳大利亚也将迎来一轮事关重大的税制改革。详见《韩国5月起恢复多套房资本利得税高税率结构 结束阶段性减免》
据相关媒体最新报道，澳大利亚财政部正研究将资本利得税（CGT）折扣比例由目前的50%下调至33%，作为即将于5月份推出的联邦预算案选项之一。
《澳大利亚金融评论报》报道称，政策调整可能采取“定向下调”方式——仅针对地产投资资本利得降低折扣比例，而股票及其他投资资产投资利得仍维持50%的现行优惠水平。
外界分析此次改革的核心目标之一在于增加财政收入，为税制改革提供资金支持。
此前有专家在参议院听证会中指出，50% 的资本利得折扣过于优惠资本收益，特别是高收入者更可能受益，可能加剧税制不公平和收入差距。 一些社会服务组织则批评 CGT 折扣和负扣税制度为投资者提供优势，从而压迫首次购房者。
针对即将推出的改革，有观点认为若新规不具备追溯效力，仅适用于未来地产投资增值部分，所能带来的财政增收规模或较为有限，甚至不足以支撑一次小规模税改。
目前相关方案仍处于内部研究与讨论阶段，最终政策走向仍有待政府正式公布。
澳大利亚资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）作为澳大利亚税制体系的重要组成部分，自1985年正式实施以来，历经关键制度调整，逐步形成以折扣机制为核心的现行框架，对房地产市场与资本市场运行产生深远影响。
CGT于1985年9月20日正式生效，由时任总理Bob Hawke领导的工党政府推出，时任财政部长为Paul Keating。
该税种并非单独设立税率，而是纳入《所得税法》（Income Tax Assessment Act）体系，对资产出售所实现的资本增值部分进行征税。
在CGT推出之前，澳大利亚对资本收益普遍不征税，而工资薪金收入则需按边际税率全额纳税，导致不同收入来源之间存在税负差异。
这一结构性问题引发税收公平争议，并为通过“将收入转化为资本收益”进行税务规划提供空间。1985年税制峰会（Tax Summit）推动系统性税改，CGT由此成为重要改革成果之一。
资本利得税制度实施初期采取了相对审慎的过渡设计，仅适用于1985年9月20日之后取得的资产，不具追溯性。同时采用“指数化调整机制”（Indexation Method）按消费者价格指数（CPI）调整资产成本基础，仅对扣除通胀因素后的“实际增值”部分征税。
1999年，在John Howard政府推动下，CGT制度进行了结构性简化改革，核心变化包括：
——取消通胀指数化计算方式（对个人及信托）
——引入“50%资本利得税折扣机制”
——个人与信托持有资产超过12个月
——仅将50%的资本利得计入应税收入
——公司主体不适用该折扣，养老金基金（Superannuation Funds）适用约33.33%折扣比例，属于单独税制安排。
该改革旨在简化税务计算方式、降低制度复杂性，并强化长期投资激励。自此，“50%折扣”成为澳大利亚CGT制度的核心结构。
当前澳大利亚CGT体系主要特征包括：
不设独立税率，按纳税人边际所得税率计征，个人与信托长期持有资产可享50%折扣，养老金基金享有特殊折扣比例，自住房（Principal Place of Residence）通常免征。
整体而言，资本利得税CGT作为所得税的一部分征收而非单独税种。
近年来，随着房地产价格持续上涨，CGT折扣机制再次成为政策讨论焦点。
部分经济学者指出CGT折扣与负扣税（Negative Gearing）机制叠加了强化房地产投资属性，推高了资产价格。
资本利得税收优惠政策，对澳大利亚联邦财政收入结构产生长期影响。
根据此前SBS相关报道援引的最新的税收支出数据，澳大利亚联邦政府估计 2025–26 财年仅因 CGT 折扣导致的税收损失将增长之约21 0亿澳元左右。
另据9号台报道，澳洲议会预算办公室（PBO）估计，如果维持现行 50% CGT 折扣不变，未来十年（2026–27 至 2035–36）该项税收优惠将使联邦预算损失约 2470 亿澳元。
ACB News《澳华财经在线》编辑部认为，长期看CGT资本利得税改革势在必行，此次改革定向聚焦地产市场，有望对长期以来囤积在地产市场上的资本流动带来影响，为巨量存量资本向资本市场转移提供可能。
二级市场方面似已有所反映。本周澳洲股市放量创出历史新高，周四ASX股指历史上首次触及9200点关口。
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