一家188年百货的租约困局：David Jones 走向自愿管理

（图片来源：澳华财经在线）

文｜ACB News《澳华财经在线》Anna

ACB News《澳华财经在线》11月5日讯 在澳洲零售业的版图上，David Jones 从来不只是一家百货公司。它创立于1838年，历经188年经营，是澳洲历史最悠久、最具标识度的高端百货；按门店面积计，它是全国第十二大零售商，占据 Westfield 旗下核心商场共约20万平方米铺位，承载着奢侈品、美妆与本土设计师品牌的高端消费场景，也沉淀着几代澳洲中产对“逛百货”的记忆。

正因如此，当它走到自愿管理门口时，冲击感格外强烈。一家看似不会倒的机构——年销售额超过14亿澳元，拥有稳定客群、忠诚计划与电商业务，账面还有约1亿澳元税务抵免——竟不是败在需求端，而是被自己的房东、债权人与私募股东推入一场围绕租约的公开博弈。

谈判桌的一侧，Scentre手握4500万澳元银行担保，给出“撑过圣诞”的纾困方案却被拒；Anchorage Capital——自2023年起成为 David Jones 控股股东——宁可停付10月租金，也要把公司送进管理程序，用破产保护一次性卸下约10亿澳元未来租赁负债。

令人意外的不是它陷入困境，而是它以何种方式陷入困境：

一家象征永久与体面的零售老牌，最终不是败给需求消失，而是败给一张张长期租约；不是无声凋零，而是在圣诞旺季前，被资本与地产以冷静到近乎冷酷的方式重新定价。

谈判破裂：一场双向的虚张声势

事件的直接触发点，是 Anchorage Capital 与主要房东的租赁谈判破裂。David Jones 此前暂停部分门店的10月租金支付，请求关闭部分门店，同时希望动用约7000万澳元银行担保金——这笔钱本用于支撑商场租约——以支付员工与供应商、支撑重组。以 Scentre 为代表的房东拒绝这些请求，理由是认定 David Jones“大到不能倒”。

Scentre 首席执行官 Elliott Rusanow 称，曾提出一份“非常慷慨”的援助方案，可帮助其保留员工、撑过圣诞旺季并退出部分租约，但被 Anchorage 拒绝。据知情人士，Scentre 曾要求先支付500万澳元10月租金作为“诚意金”，而 David Jones 坚持先锁定整体重组承诺。双方各自试探对方底线，并押注对方会先让步，最终却谁也没有退让。

David Jones发言人周三下午确认“谈判已结束，未达成协议”，董事会随后开会，自愿管理几成定局。

财务结构：银行负债不高租约才是枷锁

财务结构解释了这场对峙为何如此激烈。David Jones 银行债务并不沉重：1.9亿澳元授信仅提取约1亿澳元。真正压住现金流的，是长期门店租约对应的未来租金义务——按剩余租期折算，规模约在10亿澳元级别，远高于其银行借款。租约是零售商仅次于工资的第二大支出，且退出成本高昂。

Anchorage 四年前以约1亿澳元收购股权，同时又是债权人，已向公司提供至少2000万澳元的授信额度，并通过再融资担保与管理费形成更多债权。按外界对自愿管理机制的普遍理解，其选择管理程序的价值在于：可以把“逐店赔钱退租”变成“整体重设租约成本”，从而以更低代价收缩网络、保留核心资产。有评论认为，这更像一次用破产工具重设租约成本的算计，而非单纯的“零售失败”。

房东一方的敞口相对可控。David Jones 在17家 Westfield 租用约20万平方米，2026日历年毛租金4500万澳元，约占 Scentre 集团毛租金的1.8%、年化运营资金的3.6%；Scentre 持有的银行担保为4500万澳元，其中自身份额约3000万澳元，相当于8个月毛租金。Scentre 表示近年一直在缩减百货业态面积并转作其他用途，对可能的退出已有预案。

门店取舍：保核心关外围或涉19家店

谈判桌上讨论的核心，是 Anchorage 提出的一套门店重组方案。

这份救援方案的结构是：12家门店按全额租金继续运营，另外7家在获得租赁宽免后保留，其余19家关闭，整体转向奢侈品客群。

David Jones 共38家门店。其中17家位于 Scentre 旗下的 Westfield 体系，是最大单一房东；另有4家在 Vicinity、3家在 GPT、3家在 Stockland，剩余11家为独立业主或其他商场。

最赚钱的是悉尼、墨尔本、阿德莱德、布里斯班、珀斯的市中心店，以及墨尔本 Chadstone、悉尼 Westfield Chatswood 和 Bondi 店。而其余数十家亏损门店若关闭，可能影响数千个工作岗位。

值得关注的是，David Jones 的主要贷款方是专注困境企业的 Hilco Global。其提供的 2.25 亿澳元库存抵押授信，已被提取 1.40 亿，并刚释放 1000 万澳元紧急资金用于圣诞备货。对 Hilco 而言，作为有担保债权人，它既可能配合自愿管理，也有权在违约情形下推动接管或清算。

分析师认为，自愿管理对房东而言尚属可控；但也并非全然没有风险，若贷款方 Hilco 直接将公司清盘、门店即时停业，则会在圣诞购物季留下大量空置店面，这才是房东最不愿看到的场景。

除了重组与关店，出售也是管理程序中会被评估的选项之一。据称管理人 McGrathNicol 已向 Brett Blundy、Larry Kestelman 各自背后的零售与地产投资平台试探收购意向。

两人均为澳洲零售与地产领域的潜在接盘者，但是否出手仍待管理程序推进。

其中Kestelman 称并未“积极”考虑，但若公司进入接管或管理程序，可能再次评估。

经营告警与市场反应

经营层面的警示同样密集。PwC 并未签署David Jones 上一财年账目，目前已错过10月底监管截止日；供应商因付款延迟而扣货，Hilco 已释放1000万澳元紧急资金用于圣诞备货；首席财务官 Nigel Chadwick 在8月底入职后于一周前辞职。

这些迹象共同指向一个判断：经营端已难以支撑现有门店规模，无论谈判结果如何，门店网络都将显著收缩。

市场反应已经出现。David Jones 的老对手Myer 股价周三当日上涨7%。

MST Marquee 分析师指出，David Jones 按面积计为澳洲第十二大零售商，大面积铺位重构可能压低专业店（specialty retail）业态的租金；圣诞前的清仓折扣也会冲击同业短期利润。

宏观层面，利率处于18年高位、住宅市场承压，高端定位恰是当前货币周期中最难受的位置，而 Myer 已在 Olivia Wirth 主导下主动向中端市场靠拢。

David Jones 大概率不会从澳洲零售版图上消失——它的客户基础、CBD 旗舰店与电商业务仍有价值。但这场博弈的真正标的不是品牌存续，而是租约成本的重新定价。

当一家百年老店被私募股权与商业地产同时当作筹码，外部看到的不只是一次破产程序，而是零售业在高利率环境下对资产结构的一次重新定价。