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文｜ACB News《澳华财经在线》 Jane
ACB News《澳华财经在线》6月29日讯，在联邦预算政策不确定性与高利率环境的双重压力下，澳大利亚房地产市场进一步走弱。Cotality最新数据显示，全澳多数首府城市周末拍卖清盘率持续下滑，市场观望情绪进一步加剧，买卖双方信心疲软。
房地产数据机构 Cotality（原 CoreLogic）的最新统计显示，截至6月28日当周，全澳主要首府城市拍卖市场持续降温，除墨尔本初步清盘率为50.2%外，悉尼、布里斯班、阿德莱德、堪培拉等核心市场清盘率跌破50%，创下疫情以来甚至六年来最低水平。全澳首府城市加权初步清盘率约为49%，意味着超过一半的拍卖房源未能在拍卖现场成功成交。
相比悉尼及墨尔本等主要市场，霍巴特拍卖市场规模较小，本周拍卖活动不足，Cotality未发布具有统计意义的清盘率数据。
随着后续结果陆续补录，最终清盘率通常会进一步下调至约40%区间，意味着本周市场很可能录得近年来最疲弱的拍卖表现之一。
业内人士指出，拍卖市场疲软不仅体现在成交率下降，越来越多卖家选择撤回拍卖（Withdrawn），而成功成交的房源中，相当一部分是在拍卖前完成私下交易，真正能够在拍卖现场顺利成交的比例明显减少。
预算案政策效应持续释放
市场分析认为，本轮拍卖市场降温，与澳洲联邦政府预算案公布后的政策预期密切相关。
预算案涉及投资房税务政策、资本利得税优惠调整、负扣税（Negative Gearing）改革讨论，以及养老金（Superannuation）相关投资政策等内容，引发投资者重新评估房地产投资回报。同时，今年以来连续加息令贷款成本持续上升，也进一步削弱购房需求。
虽然部分政策将在未来实施，但市场通常会提前反映政策预期，导致不少潜在买家采取观望态度，而卖家也因价格预期下降，不愿轻易接受买方报价，买卖双方进入僵持状态。
买方市场特征愈发明显
房地产研究机构指出，通常而言，拍卖清盘率高于60%代表市场供需相对平衡，超过70%则属于明显卖方市场；而目前多数首府城市清盘率跌至50%以下，意味着市场已明显转向买方市场。
随着库存增加、拍卖流拍率上升，买家拥有更多选择和更强议价能力。不少流拍物业随后转为私下协商出售，成交价格也较此前有所松动。
分析人士认为，如果未来利率继续维持高位，加上预算案相关政策逐步落地，房地产市场短期内仍可能维持调整态势，房价上涨动力有限，预计未来数月拍卖市场仍将面临一定压力。
不过，也有机构指出，目前住房供应依然偏紧，人口增长仍对住房需求形成长期支撑，因此此次市场调整更可能表现为成交放缓、议价空间扩大，而非全面性房价大幅下跌。未来房地产市场走势仍将取决于利率变化、政策实施细节以及买家信心恢复情况。
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