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文｜ACB News《澳华财经在线》 Jack
2026-27财年澳大利亚联邦预算案正式公布后，围绕税制改革、住房政策、生活成本、生产率以及国家战略投资等议题，引发市场广泛关注。
在高利率、住房供给不足以及租金持续高企背景下，“Housing Affordability（住房可负担性）”继续成为Budget 2026的重要政策方向之一。
本篇为2026-27澳联邦预算案系列报道第三篇，聚焦预算案中的海外投资者购房限制政策，以及Budget 2026在住房可负担性与住房供给领域释放出的政策信号。
澳大利亚延长海外买家购买现有住宅限制至2029年：Budget 2026释放什么信号？
在住房可负担性持续成为澳大利亚社会焦点背景下，澳大利亚联邦政府在本周公布的2026-27财年预算案中宣布，将外国投资者购买澳大利亚现有住宅（established homes）的限制延长至2029年6月30日，并称该措施是Budget 2026住房政策与生活成本支持的重要组成部分之一。
此外，澳工党政府计划通过提升住房供给、加大基础设施投资等措施，回应社会对于住房可负担性的长期关注。
海外买家限制针对“现有住宅”而非所有房产
Budget 2026预算案文件明确指出，此次限制针对的是外国投资者购买澳大利亚境内现有住宅（established homes），而并非所有类型房地产。
这意味着，相关限制主要适用于二手住宅和已建成并已有居住历史的住宅物业。
而根据澳大利亚现行外国投资框架，在符合Foreign Investment Review Board（FIRB）审批条件情况下，海外投资者通常仍可申请投资：
——新建住宅（new dwellings）；
——期房（off-the-plan apartments）；
——Build-to-Rent（长租公寓）项目；
——能够增加住房供应的部分大型住宅开发项目。
本网留意到，于2025年4月1日实施的相关限制令原定于2027年结束，目前已延长至2029年6月30日。
同时，根据现行外国投资规则，新西兰公民通常不属于相关外国投资限制适用范围。
市场普遍认为，相关政策背后的核心逻辑，是在减少海外资本参与现有住宅市场竞争的同时，继续保留其对新增住房建设的资金支持作用。
住房可负担性继续成为核心政策议题
近年来，澳大利亚主要城市住房供需不平衡持续存在，房价与租金水平持续处于高位，房屋购置及贷款支付已成为当前澳大利亚家庭生活成本压力的重要来源之一。
对于首次置业者而言，住房可负担性问题也持续成为社会与政治层面的核心议题。
值得注意的是，本次预算案并不仅仅聚焦需求限制。在延长海外买家现有住宅购买限制的同时，Budget 2026也继续强调“增加住房供给”。
预算文件显示，政府将设立20亿澳元“Local Infrastructure Fund”，用于支持地方政府与公共事业机构，加大对包括道路、电力、供水、污水处理系统等相关基础设施的投入。
Budget文件预计，未来十年联邦政府在住房配套基础设施领域的总投资将达到63亿澳元，并有望支持最多65,000套住房建设。
最新预算案表明，阿尔巴尼斯工党政府正延续此前政策方向，其住房政策重点进一步转向新增住房供应能力的提升。
限制外国买家能否改善住房可负担性？
围绕外国投资者购买现有住宅限制政策及其对澳大利亚住房市场的实际影响，目前也存在不同观点。
一种观点认为，在住房供应持续紧张背景下，减少海外资本参与现有住宅市场竞争，有助于缓解首次置业者面临的购房压力。工党政府已明确表示，包括CGT与Negative Gearing改革在内的住房政策，未来十年预计将帮助额外75,000名澳大利亚人实现住房拥有。
不过，多家媒体及房地产研究机构指出，外国买家近年来在澳大利亚住宅市场中的占比已明显下降，其对整体房价的直接影响可能相对有限。
澳大利亚广播公司（ABC）此前援引市场数据报道称，外国买家在单一财年全澳房屋交易中的占比不足1%。
CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，近年来推动澳大利亚房价上涨的更主要因素，仍是住房长期供需失衡以及人口增长。
与此同时，也有部分房地产行业人士担忧，如果海外资本进一步减少，部分大型公寓开发及新增住房项目融资可能受到影响，进而影响未来住房供应能力。
澳大利亚住房行业协会（Housing Industry Association，HIA）此前表示，海外机构资本在部分大型住宅开发项目融资中仍发挥重要作用。
综合来看，相比限制外国买家本身，未来真正决定澳大利亚住房可负担性的关键因素，更多取决于土地供应、基础设施配套能力、规划审批成本与时间周期、建筑成本以及新增住房建设速度等整体住房供给能力。
住房政策逻辑正在发生变化
综合Budget 2026目前释放出的政策方向来看，部分市场分析人士认为，澳大利亚住房政策重心正在发生变化。
过去十余年，澳大利亚房地产市场在低利率、人口增长以及税务激励等因素推动下，更多依赖需求端扩张推动市场增长。
而Budget 2026则显示，澳工党政府当前正更加关注基础设施承载能力、新增住房建设能力以及租客保护（renters protection）等，政策重心正逐步从刺激需求转向提升住房供给能力与改善住房可负担性。
与此同时，联邦政府当前住房政策也呈现出更加明确的方向：即在限制部分现有住宅市场需求的同时，通过基础设施投资、住房建设支持以及租房市场改革，提升整体住房供给能力。
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